Le case ci sono, è l’abitare che manca

L’Europa apre alla possibilità di limitare affitti brevi e altri usi non residenziali nelle città sotto pressione abitativa. Ma il punto non è soltanto introdurre nuovi vincoli: è interrogarsi sulle politiche che, mentre dichiarano di voler rendere la casa più accessibile, continuano a incentivare alberghi, studentati privati, seconde case e investimenti immobiliari. Il caso di Roma mostra una contraddizione sempre più evidente

Roma. Foto di Claudio Hirschberger su Unsplash

Il 9 settembre il commissario europeo Dan Jørgensen che, per la prima volta nella storia, ha una specifica delega sulle politiche abitative, ha presentato una bozza di regolamento. L’Affordable Housing Act invita paesi membri ed enti locali a introdurre limitazioni agli affitti brevi e ad altri utilizzi non abitativi degli immobili nelle città e nei quartieri “sotto stress abitativo”.

A Roma sotto stress – applicando i parametri previsti – risulta approssimativamente un’ampia area che va dalla Bufalotta al Torrino, da Cinecittà a Val Cannuta, e che include il 60% di tutte le abitazioni.

Qualcuno ha salutato l’intervento con favore e non senza un qualche stupore: finalmente si fa sul serio. Altri l’hanno criticato per essere timido, non sufficientemente impositivo o addirittura per vincolare l’introduzione delle limitazioni a verifiche e condizioni di vario tipo, piuttosto che facilitarle.

Iniziamo con il dire che, a mio avviso, l’Act non avrà di per sé effetti diretti né in un verso né nell’altro. E allora cosa ne facciamo? Il regolamento sarà fra un paio di anni direttamente applicabile.

Non necessita di una ratifica da parte dei paesi membri. In qualche modo li scavalca per rivolgersi direttamente alle amministrazioni locali, le quali hanno fatto pressioni per un intervento di questo di questo tipo. Ma alle quali il regolamento offre soltanto un ‘framework’. L’unico effetto concreto è rendere le limitazioni che eventualmente si introdurranno coerenti con le norme europee in materia di concorrenza e libero mercato. Non è poco, ma neanche tutto.

La vera questione, tuttavia, è politica. Il primo uso che dovremmo farne è, io credo, svelare alcune palesi contraddizioni. A diversi livelli.

A cominciare dall’Unione Europea, che meno di un anno fa ha lanciato il suo Affordable Housing Plan su presupposti del tutto opposti. L’assunzione è che se le case costano troppo è perché non ce ne sono abbastanza. Bisogna quindi costruirne di più. A farlo devono essere i privati. I quali devono essere incentivati e facilitati. Bisogna quindi accelerare le costruzioni, il rilascio dei permessi e ridurre vincoli e regole che – dice lo stesso piano – “hanno lo scopo di promuovere la nostra sicurezza e qualità della vita, perseguire obiettivi economici e sociali, e proteggere l’ambiente e il patrimonio culturale”, ma che evidentemente a costruttori e investitori danno fastidio. Stando magari attenti a che almeno alcune di queste nuove costruzioni siano a prezzi calmierati – la cosiddetta “edilizia residenziale sociale” – e coerenti con altri obiettivi, in primo luogo ambientali. Privilegiare quindi non le nuove urbanizzazioni ma la ‘densificazione’ dei tessuti esistenti, a “consumo di suolo zero”, la “rigenerazione urbana” e il recupero dell’esistente, anche attraverso partnership pubblico-privato.

Partnership e vincoli di destinazione a edilizia sociale in Italia in realtà non hanno mai funzionato, e anche su questo Roma capitale – come altri – sta attualmente lavorando. Nei casi peggiori il ‘pubblico’ tende ad abdicare al mercato e ad accontentarsi delle briciole.

A Roma poi l’espansione urbana ha proceduto implacabile nonostante la popolazione abbia smesso di crescere da diversi decenni, anche per via dei famigerati “diritti edificatori” ovvero facoltà di costruire concesse ai privati per volumi e superfici enormi, perfino difficili da quantificare, che l’ultimo Piano regolatore del sindaco Veltroni ha confermato e che ereditiamo addirittura dal precedente Piano del 1962.

A Roma, quindi, il concetto di “consumo di suolo zero” viene declinato “al netto dei diritti edificatori”: una sorta di contraddizione in termini con la quale non abbiamo mai fatto fino in fondo i conti.

Le nuove urbanizzazioni non si sono quindi mai fermate, ma hanno rallentato negli ultimi anni. E non certo perché siamo diventati ambientalisti. Non rendono abbastanza. Appetiti e capitali, come altrove, si rivolgono a zone più centrali con progetti residenziali ad alto rendimento o – ancora meglio – non residenziali: alberghi, studentati privati, ecc. I quali piuttosto che “rigenerare” città e quartieri generano impatti preoccupanti su costo della casa, vivibilità ed espulsione degli abitanti.

Anche perché il pubblico non è solo debole ma spesso complice. In nome dello “sviluppo” (immobiliare) e della “valorizzazione” (immobiliare), confonde gli incrementi di rendita e di valore concessi a privati e investitori per obiettivi di interesse pubblico, in una sorta di mondo al contrario nel quale la crisi abitativa rischia di essere null’altro che un’ulteriore formidabile occasione di business. Non è un caso che la città in Italia nella quale si è costruito di più – Milano – sia anche quella dove i valori immobiliari sono cresciuti di più.

Il secondo fondamentale dato di contesto è che l’Italia tra i tutti i paesi ad alto reddito è quello con il maggior numero di case per abitante. Per ogni famiglia ce ne sono quasi una e mezzo. Rispetto alla media degli altri paesi si tratta almeno di un 25% in più: più di sei milioni di case.

Ed è vero soltanto in parte che di case ce ne siano troppe dove non servono – aree interne, comuni in spopolamento – e troppo poche dove servono – i centri più grandi e attrattivi. Nelle città metropolitane le abitazioni non occupate da residenti sono tra il 10 e il 15% dell’intero stock abitativo.

Il focus su questo fenomeno è come detto l’elemento più interessante dell’Act, ma anche il più contraddittorio. Da un lato infatti l’UE ci dice che il problema è il cosiddetto ‘under-supply’, la mancanza di case, ma d’altro lato individua a mio avviso più correttamente un problema di ‘mis-allocation’.

Non è che manchino in generale le case. Non ce ne sono abbastanza in locazione ai residenti, e a prezzi accessibili, proprio quando si amplia sia in quantità che dal punto di vista sociale la platea di coloro che si rivolgono al mercato degli affitti. Dal che si dovrebbe dedurre l’opposto: da un lato, quello che manca è la casa pubblica, popolare, o al limite sociale, e su questo sono quasi tutti d’accordo.

D’altro lato, il mercato va regolato. Non il contrario. O è regolato male. Distorto a favore di chi la casa ce l’ha, chi ne ha più di una, chi le costruisce e chi ci investe. Ed è giusto chiedere esclusivamente più risorse pubbliche per case popolari cercando disperatamente di curare a valle, a spese dei contribuenti, una drammatica crisi abitativa, quando d’altro lato si rinuncia a usare gli strumenti disponibili per cercare di regolare a monte il mercato? Su questo lo stesso Affordable Housing Act è molto chiaro: gli strumenti esistono già. Un’opzione è appunto limitare la sottrazione di immobili agli usi abitativi.

Di quanti e quali immobili parliamo? A Roma, ad esempio, ci sono circa 150/160mila abitazioni non occupate da residenti. Nel dibattito pubblico vengono spesso definite “case vuote”, ma è un clamoroso equivoco statistico perché molte non lo sono affatto. Circa 40.000 sono locazioni turistiche brevi, Airbnb e dintorni. Il tema è ben noto e l’Affordable Housing Act invita in primo luogo a limitare gli affitti brevi, come hanno fatto quasi tutte le città europee e hanno iniziato a fare alcune città italiane. Inclusa Roma, dove nelle prossime settimane dovrebbe prendere forma un regolamento restrittivo che si preannuncia ampio e coraggioso.

L’aspetto più interessante e innovativo dell’Act è tuttavia l’invito ad andare oltre. Sui giornali si è parlato di “seconde case”, che sono sicuramente parte del problema. E non è un caso che tutti i paesi con il più alto rapporto tra abitazioni e nuclei familiari siano sudeuropei, iper-turistificati e molto attrattivi per affitti brevi e seconde case. Tra i danni di questo “modello di sviluppo” trainato dall’immobiliare e dalla turistificazione dobbiamo mettere nel conto anche questo: il costo non solo sociale ma ambientale, territoriale e paesaggistico di un’edilizia mastodontica, sproporzionata, destinata a usi non residenziali, intermittenti, stagionali, inefficienti; una delle principali cause di un consumo di suolo che procede incessante nonostante la popolazione decresca.

Ma è comunque solo una parte della storia. Si parla infatti molto poco di altri usi non residenziali che negli ultimi anni stanno crescendo perfino di più degli usi turistici. Ad esempio gli affitti a medio termine, mensili, di fatto preclusi ai residenti, e che qui come altrove sono in pieno boom.

A Roma possiamo stimare che riguardino circa 25.000 abitazioni, in parte nelle stesse zone dove c’è anche moltissimo affitto breve, e in parte (se non di più) in zone limitrofe, da Ostiense al Pigneto (si veda la mappa).

Tali affitti a medio termine si suddividono in parti più o meno uguali tra locazioni cosiddette ad uso transitorio e agevolate per studenti. Studenti, quindi, vittime e carnefici della crisi abitativa? In parte. Il problema è che l’abitare studentesco è il segmento dove cresce di più non soltanto l’offerta ma anche i canoni di locazione.

Dal che – a proposito di ‘under-supply’ – il paradosso di un’offerta che non è mai stata così ampia, a fronte di difficoltà abitative crescenti denunciate dagli studenti. A meno che non siano ricchi di famiglia: in quel caso l’offerta a loro disposizione è enorme.  

Il colmo dell’assurdo è che le locazioni a medio termine sono nelle grandi città agevolate e incentivate: i proprietari pagano il 10% di cedolare secca, meno della metà. Dovrebbero per questo applicare obbligatoriamente canoni concordati, inferiori ai valori di mercato, negoziati periodicamente da rappresentanti dei proprietari e degli inquilini.

Come è possibile quindi che a medio termine si trovino appartamenti in affitto a più di 10.000 euro al mese? Siamo sicuri, anche qui, che il problema sia soltanto l’under-supply di studentati pubblici? O non si tratta anche qui di un mastodontico fallimento regolativo?

Sottraendo quindi alle abitazioni non occupate quelle destinate al breve o al medio termine, rimangono a Roma circa 80/90mila case. Anche queste tuttavia non sono tutte effettivamente ‘vuote’. Molte sono utilizzare come studi professionali e simili. Il loro numero è ignoto, in quanto molti di questi immobili sono comunque classificati come residenziali, e non come “uffici e studi privati” – altro problema regolativo sul quale sarebbe urgente intervenire. Mancano quasi del tutto perfino stime approssimative, sebbene il tema sia noto in quelle zone dove sono fortemente concentrati, e che qualcuno definisce in “over-office” (devo questa definizione al Comitato Rione Ludovisi).

Le prospettive per una regolamentazione sono in questi casi più complicate. Perché né il medio termine né le destinazioni a uffici possono essere genericamente limitati senza mettere in difficoltà i non residenti a più basso reddito o chi lavora in questi immobili pagando spesso affitti esorbitanti. Per il medio termine sarebbe almeno auspicabile far funzionare le regolamentazioni esistenti e lo strumento del canone concordato.

Per gli uffici, oltre a quanto detto, si potrebbe promuovere l’utilizzo di locali commerciali vuoti, come altrove si sta sperimentando. E in generale assecondare la minore richiesta di spazi conseguente all’aumento del lavoro da remoto per promuoverne un uso abitativo e impedire al contrario la conversione a ulteriori usi non abitativi, ad esempio di tipo turistico, come Roma Capitale ha inteso recentemente fare nell’ambito della modifica delle norme tecniche del Piano regolatore.

Il resto sono effettivamente case vuote, sfitte, dormienti. Al netto dell’uso sporadico come seconde case, perché così tanti proprietari rinunciano a mettere a reddito i propri immobili? I motivi sono diversi e diverse sono quindi le possibili soluzioni. Anche su questo non sono disponibili dati: il gruppo di ricerca Just Housing dell’Università la Sapienza, di cui faccio parte, sta per questo avviando in collaborazione con Roma Capitale un’indagine.

Può trattarsi di proprietà indivise fra eredi che non si mettono d’accordo. O di proprietari troppo ‘poveri’ per potersi permettere di ristrutturarle. Oppure troppo ‘ricchi’ per essere interessati a metterle a reddito. O che hanno paura di incorrere in inquilini morosi. O per i quali la gestione di una locazione è comunque troppo gravosa.

È enormemente diffusa l’idea che il problema specifico se non l’intera crisi abitativa possa essere risolta liberalizzando e velocizzando gli sfratti, come ha fatto recentemente il governo Meloni. Una soluzione di questo tipo non è tuttavia solo moralmente e giuridicamente inaccettabile. È inefficace: facilitare gli sfratti non può che favorire ulteriormente l’espulsione degli abitanti a più basso reddito e la conversione degli immobili a usi non abitativi.

Una prima alternativa può essere fornire garanzie ai proprietari in caso di morosità in sede di stipulazione dei contratti di locazione (e non a mero ristoro, come è il caso del fondo per la morosità incolpevole). Una seconda possibilità è sostituirsi ai proprietari nella gestione della locazione. Qualche città ci sta provando, attraverso le Agenzie Sociali per l’Abitare, come quella inaugurata recentemente a Roma. Tali Agenzie tuttavia fanno comunque fatica a trovare ‘clienti’, ovvero proprietari e immobili da reimmettere nel mercato a canone concordato.

In molti casi il fenomeno delle case vuote rimanda a fenomeni speculativi. Il ‘mattone’ come destinazione privilegiata di investimenti è un altro problema comune a paesi come l’Italia dove immobiliare e rendita sottraggono enormi risorse a investimenti propriamente ‘produttivi’ e ben più qualificanti.

D’altro lato, anche qui, le tasse sulla proprietà distinguono tra prima, seconda casa, ecc., ma non dell’uso che se ne fa e della sua “funzione sociale”, come pure imporrebbe l’articolo 42 della costituzione. A livello locale si segnala la proposta “vuoti a rendere”, promossa ‘dal basso’ a Torino e approdata anche in consiglio comunale, sebbene depurata dei suoi contenuti più potenzialmente efficaci.

Disincentivare per via fiscale il non utilizzo degli immobili (IMU e TARI) è stato infatti considerato infattibile, mentre l’ipotesi – nei casi estremi – di requisire gli immobili vuoti per metterli in locazione, e versare i relativi proventi ai proprietari, è stata giudicata blasfema. Il che è indicativo di quanto ampio e radicato sia il fronte di chi difende a spada tratta il mero “diritto di proprietà”, e difficile anche solo prefigurare l’utilizzo di strumenti regolativi e limitativi.

Gli strumenti come detto esistono già, sebbene vengano utilizzati spesso per altri scopi, agiscano in modi contraddittori o semplicemente non funzionino. Si tratta di strumenti fiscali che in larga parte – al netto delle addizionali – esulano dalle competenze di città ed enti locali, ma soprattutto di strumenti urbanistici sui quali queste hanno invece competenze enormi. Se non fosse che l’urbanistica ha smesso da tempo di svolgere la funzione per la quale è stata inventata – frenare e ordinare lo sviluppo urbano – e si proponga piuttosto di promuoverlo a tutti i costi.

E a questo livello che, a mio avviso, l’Act europeo svela le più palesi contraddizioni. Poniamo il caso di una città, come Roma, dove viene favorita l’apertura di nuovi alberghi, preferibilmente di lusso. Poniamo il caso che questo ‘lusso’ venga sempre meno fruito in immobili specificatamente costruiti in zone più o meno periferiche, ma invada sempre di più i tessuti centrali, anche grazie a cambi di destinazioni d’uso e alla recente abrogazione delle norme urbanistiche che imponevano un limite alla dimensione degli alberghi nella città storica. O pensiamo alle analoghe liberalizzazioni che riguardano l’apertura di ulteriori locali commerciali in centro.

Parliamo inoltre di studentati privati, o meglio di residence per giovani ricchi che possono perfino avere un uso turistico e ai quali sono stati destinati generosi sussidi pubblici a fondo perduto nell’ambito del PNRR: solo a Roma ne sono previsti venticinque. O ai quali vengono concessi a condizioni di favore terreni e immobili pubblici, o comunque permessi per costruire, cambi di destinazione d’uso, premi di cubatura, in cambio di quote di stanze a “prezzi calmierati” il cui costo è superiore ai prezzi di mercato, con il rischio che il resto del mercato si adegui innalzando ulteriormente i canoni. Leggiamo i comunicati o gli atti con i quali questi e altri progetti vengono giudicati di fondamentale “interesse pubblico”. Non si tratta proprio di quegli “utilizzi non residenziali” che l’Affordable Housing Act ci invita piuttosto a limitare, contingentare, disincentivare?

Nulla di ciò che l’Act prefigura è sufficiente a risolvere la crisi abitativa. Può essere tuttavia utile per porsi delle domande, che non sono né polemiche né retoriche. Anche per evitare che con una mano faticosamente si cerchi di limitare mentre con l’altra ben più efficacemente si alimenti il problema.

Perché lo stesso Comune, come detto, sta cercando di limitare gli affitti brevi, intende contrastare il fenomeno degli immobili vuoti, sta comprando a proprie spese centinaia di alloggi per destinarli a case popolari, e giudica “senza cuore” i fondi immobiliari che gli impediscono di acquistare l’edificio di Spin Time per dare una casa alle famiglie che ne sono state subdolamente sgomberate.

Il mercato evidentemente va da tutt’altra parte. E non è che la questione possa essere ignorata. Ma magari evitare di affidare a questi stessi fondi interi pezzi di città, invitarli e attrarli attivamente, scrivere insieme a loro strategie e politiche di trasformazione urbana?

Sono compatibili a pochi metri di distanza un progetto come Porto Fluviale, che darà una casa alle famiglie ex-occupanti, e il 25esimo progetto per uno studentato/residence/albergo di lusso con più di 2.000 posti letto agli ex mercati generali? Quale sarà l’effetto netto per un quartiere già iper-gentrificato come Ostiense? Siamo sicuri che il problema sia soltanto la mancanza di risorse pubbliche? Che l’unica alternativa alla speculazione sia l’abbandono di questi pezzi di città al non utilizzo e all’incuria?

Un banco di prova potrebbe essere proprio Spin Time. La proprietà rifiuta infatti la vendita dell’edificio al comune a prezzi di mercato perché intende farci molti più soldi convertendolo in albergo di lusso. Un’opzione è allora sedare questo come altri appetiti simili vincolando la destinazione dell’immobile al suo uso attuale: dare una casa a chi non ce l’ha e servizi a tutto il quartiere.

O davvero si pensa di affidare la soluzione dei nostri problemi al buon cuore dei soggetti che li alimentano?

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