Piano Casa e finanziarizzazione del dramma dell’abitare

Foto Social Forum Abitare

Il governo ha da poco varato un Piano Casa, un dispositivo complesso e astuto che si appropria della questione drammatica dell’abitare e la piega alla finanziarizzazione. Una cornice giuridica di esclusivo orientamento economico e di esplicita e strumentale deregolazione urbanistica, espressione di ultraliberismo mascherato da provvedimento sociale.

In tema di edilizia residenziale popolare (Erp), che dovrebbe essere preminente nel disastroso quadro attuale, il Piano si basa su previsioni di spesa insufficienti e ingarbugliate, da cui emerge il disinteresse nei confronti dell’edilizia pubblica e delle sue tante abitazioni inagibili per la cui ristrutturazione vengono stanziate briciole o spostati con il gioco delle tre carte finanziamenti già assegnati a altri programmi, mandando al macero il resto e le migliaia di famiglie in lista d’attesa. In più vendendo le abitabili o le appena ristrutturate agli inquilini meritevoli – e sfratto senza scrupoli agli inadempienti. Il già esiguo patrimonio Erp si riduce ulteriormente, lo stato non ne vuole sapere di case popolari, meglio liberarsene, chi non ha casa vada sotto i ponti.

Grimaldello dell’intera impalcatura sono i “Programmi infrastrutturali di edilizia integrata”, realizzati con attrazione di investimenti privati. I requisiti richiesti sono che il 70% delle abitazioni venga costruito per l’housing sociale e venduto o affittato a un prezzo del 33% inferiore a quelli correnti. Rivolte alla fascia “grigia” di popolazione a reddito mediano, che non può accedere all’edilizia popolare ma neppure affrontare il mercato. A cui possono aspirare, dettaglia il testo, anche studenti universitari fuori sede (forza genitori, acquistate!), lavoratori – anche stagionali! – la cui abitazione sia a carico del datore di lavoro (ma a chi la intestano, allə stagionale?), ai separati, agli anziani desiderosi di convivialità, eccetera. Insomma una platea ampia di possibili clienti attirati dallo sconto come al supermarket, impegnati a mantenere quella destinazione d’uso per un trentennio. Con immaginabile gioia delle banche, guarda caso la durata è la medesima dei mutui più frequenti per questa fascia di reddito.

Il restante 30% dell’investimento resta libero e qui cominciano i trucchi, nascosti come sempre nei dettagli. Un breve inciso aggiunge che i programmi possono svolgersi “anche in aree urbane diverse…”. Sicché c’è da aspettarsi tetragoni scatoloni convenzionati nelle periferie e luccicanti 30% elitari nelle zone a maggior valorizzazione purché facciano parte dello stesso progetto economico-finanziario. Frazionando e gerarchizzando il territorio, in barba alla mixité funzionale e sociale, secondo una concezione derivata dai portfolio development dei piani finanziari immobiliari, e qui si leggono linguaggio e competenze di Invitalia, protagonista dell’operazione.

Un Piano che trasforma dunque il problema della casa in meccanismo di investimento in cui l’housing sociale diventa asset di redditività immobiliare. Le premialità previste rappresentano la quota pubblica del patto finanziario, in cui lo stato mercifica autorizzazione edificatoria, accelerazione procedurale, riduzione del rischio e dei costi amministrativi e fiscali, mentre il privato mette le risorse. Ottimale per fondi di housing e investitori istituzionali, i cosiddetti capitali pazienti, che accettano rendimenti più bassi ma stabili, rischio contenuto, forte occupazione degli immobili, ovvero una rendita ricorrente costante nel tempo, garantita dai trent’anni di mantenimento dell’impegno.

Ma non basta. Sono privilegiati gli investimenti esteri di almeno un miliardo di euro, in base al quale il progetto diventa di “preminente interesse strategico nazionale”. Il tutto affidato a un commissario plenipotenziario che in deroga a ogni disposizione di legge, in modalità sovraordinata sui previgenti regolamenti, potrà decidere anche su densità edilizia, altezza, distanza tra fabbricati. Una liberalizzazione estrema, il via libera insomma alla deregolazione totale, contro i detestati criteri ordinatori della legge vigente. Il “modello Milano” ha creato l’atmosfera e fatto scuola.

Un Piano, inoltre, che non sfiora in alcun modo la dimensione spaziale, ignora e travolge i principi dell’urbanistica, oltre che i diritti universali alla casa e a un territorio equilibrato. Il criterio fondante ribadito a ogni piè sospinto è la sostenibilità economica. Non mancano gli orpelli decorativi oggi cari alla retorica politica, il contenimento del consumo di suolo, la tutela dell’ambiente, l’ecosistema, il paesaggio, e via discorrendo tutto il repertorio narrativo della rigenerazione. Peccato che al di là di generiche formule esornative non vi siano disposizioni in merito.

Si può anche ammettere che in assenza di risorse pubbliche, per nostra negligenza impegnate in armi e altre spese incongrue, gli investimenti privati diventino necessari per rispondere all’emergenza abitativa, ma la logica del Piano è impostata su una esclusiva visione real estate economics. Alla fine si tradurrà in un’alluvione di nuove costruzioni e di occupazione di suolo, con le calamità climatiche e idrogeologiche connaturate.

Nessuno considera gli 8-9 milioni di abitazioni private inutilizzate. Una sorta di mastodontico “rifiuto solido urbano” che in alcun modo vogliamo riciclare. Mentre all’estero la situazione sta mutando con misure pensate per incentivare la reimmissione degli immobili vuoti nel mercato. La legge di bilancio francese 2026, ad esempio, autorizza i comuni a aumentare nelle aree a alta tensione abitativa la tassa annuale dal 17 al 30% dopo un anno di sfitto, dopo due anni l’aliquota può salire fino al 60%, gli introiti destinati alle casse comunali. Anche a Bruxelles mantenere una casa sfitta per più di 12 mesi costituisce una violazione punita da una sanzione amministrativa che aumenta negli anni.

Non sarebbe forse opportuno in Italia cercare risorse, anche private, per rimediare all’assurda contraddizione di nuove costruzioni invece del ripristino delle tante inutilizzate, la creazione di garanzie per i locatori e di contributi agli inquilini in difficoltà?

Il problema è prima di tutto culturale: siamo vittime della smania edificatoria, insensibili ai problemi ambientali, indifferenti alle ingiustizie.

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