Una città per tutt3, l’intervento di Giancarlo Storto
Pubblichiamo l’intervento del vice presidente di Carteinregola- ODV
all’iniziativa Una città per tutti di Alleanza Verdi Sinistra Roma e Provincia
del 24 ottobre 2026
La città contemporanea produce disuguaglianze. Non è sempre stato così, almeno
non in queste forme e nei caratteri con cui allo stato attuale si manifesta.
Quando il riformismo era una politica praticata e condivisa, i piani regolatori
ricercavano una sintesi tra gli interessi delle diverse componenti della società
attenuando le disparità che la rendita produceva. I piani di zona, le 167,
escludevano, attraverso l’esproprio preventivo, che al profitto di impresa si
aggiungesse la rendita di posizione, divenuta oggi la componente che fa
lievitare i prezzi in modo talmente irragionevole da selezionare la domanda
abitativa sulla base dei redditi dei nuclei familiari. I servizi erano poi
garantiti in modo diffuso sull’intero territorio comunale.
Tutto è cambiato con il neoliberismo, ideologia pervasiva che ha sedotto anche
parte della cultura di sinistra e che nel governo delle città, più che in altri
settori, ha prodotto guasti evidenti subordinando l’autonomia delle previsioni
urbanistiche alle ragioni dell’economica. I proprietari degli immobili diventano
interlocutori privilegiati delle amministrazioni comunali e in questi ultimi
anni i proprietari non sono più i costruttori ma assumono le sembianze di fondi
immobiliari e di casse professionali con enormi disponibilità di risorse
finanziarie.
Anche a Roma le indicazioni e le aspettative degli investitori privati nelle
decisioni che riguardano le più rilevanti trasformazioni urbanistiche hanno un
peso evidente e certamente il richiamo alla rigenerazione urbana, presente ormai
in modo tanto generalizzato quanto ambiguo, non giustifica ogni tipo di
intervento. Gli esempi sono numerosi, denunciati, riportando fatti e documenti,
da Carteinregola e da altre associazioni. Sono vicende ormai note, alcune
concluse e altre in via di definizione: dagli ex Mercati generali allo Stadio
della Roma; dall’ex Cinema Metropolitan (trasformato nella gran parte in
attività commerciali) all’ex convento in via di Sant’Ambrogio (un immobile del
patrimonio indisponibile del Comune concesso per realizzare una scuola privata);
dai ricoveri dei mezzi Atac non più utilizzati all’edificio dismesso dell’Ama;
dagli immobili trasformati in alberghi esclusivi ricorrendo a procedure in
deroga alle previsioni urbanistiche, ai parcheggi che riesumano convenzioni
sottoscritte con i proponenti da un paio di decenni. Altre operazioni
immobiliari sono in corso: tra tutte lo Stadio nel quartiere Flaminio (una
sciagura destinata a sconvolgere la vita dei residenti, inaccettabile anche per
il saccheggio all’opera di Nervi) e il “Dente cariato” (un avvio decisamente
preoccupante la richiesta ai privati di avanzare proposte ma, fortunatamente,
sembra ora superata). Operazioni che solo marginalmente hanno coinvolto la
partecipazione dei residenti e non di rado è mancata anche l’informazione sui
contenuti delle iniziative e sugli atti formali assunti dall’Amministrazione.
La critica a questo modo di operare da parte dell’amministrazione non è
ideologica, sarebbe demenziale non riconoscere ai privati la possibilità di
agire come è sempre accaduto nella costruzione delle città. L’aspetto che più
rende questi interventi inaccettabili è la sproporzione tra i benefici che ne
ricavano i privati (un utile esorbitante) e quelli destinati ai residenti
(qualche sistemazione nelle aree adiacenti all’intervento). Per lo Stadio a
Pietralata (non entro nel merito della localizzazione) è previsto un
finanziamento di 1,048 miliardi (più IVA) e secondo il Piano di Fattibilità
Tecnico Economica i ricavi netti previsti partono per il primo anno (2031) da
154 milioni con una continua crescita che raggiunge nel 2116 (allo scadere della
convenzione) 760,8 milioni. Quali i benefici per la collettività? Un onere
concessorio di 66mila euro/anno e un parco attrezzato di modeste dimensioni (i
ponti pedonali e i parcheggi sono funzionali all’impianto sportivo).
La valorizzazione nelle trasformazioni edilizie, a cui il comune mostra grande
disponibilità, non può considerarsi un fine che viene motivato dal rendere la
città più attrattiva. Richiamare capitali in modo che investano in operazioni
immobiliari non può considerarsi un obiettivo a prescindere. La valorizzazione
non è da escludere, ma solo se determina un miglioramento della qualità urbana
dell’ambito interessato e comunque, quando la richiesta dei privati comporta una
variante urbanistica o un permesso in deroga, deve comportare, come prescrive il
Testo unico dell’edilizia (art. 16, comma 4, lett. d-ter [1]), la corresponsione
di un contributo straordinario pari almeno alla metà del maggiore valore
generato (da destinare, tra l’altro, anche per servizi ed edilizia residenziale
sociale). Ogni trasformazione che produce modifiche significative nell’uso della
città, in particolare se oggetto di contrattazione pubblico-privati, deve essere
valutata in relazione all’interesse pubblico: un requisito, quello
dell’interesse pubblico, per Carteinregola non negoziabile e che deve essere
comprovato dall’amministrazione in un confronto con i residenti.
In questi giorni è tornato prepotentemente all’attenzione il problema della
casa. Le maggiori responsabilità della dilagante crisi abitativa sono da
attribuire a Stato e Regione: sono queste le istituzioni a cui è demandata la
competenza nel campo delle politiche abitative, con responsabilità che
comprendono sia lo stanziamento delle necessarie risorse finanziarie
(irrilevante e per alcuni aspetti dannoso il provvedimento del ministro
Salvini), sia l’approvazione di norme per regolamentare il mercato abitativo (si
può: sembra impossibile ma per due decenni i canoni di locazione sono stati
sottratti alla contrattazione tra le parti per essere decisi sulla base di
parametri definiti con legge dello Stato e senza incorrere nei rilievi della
Corte Costituzionale).
A livello comunale azioni per ridurre il disagio di strati sociali sempre in
maggiore sofferenza sono possibili. A Roma la variante alle Norme Tecniche di
Attuazione del Piano Regolatore è stata un’occasione mancata per ampliare
l’offerta di edilizia residenziale sociale: si sarebbe potuto prevedere
l’obbligo di destinare al comparto una percentuale significativa di alloggi
almeno nei casi in cui i privati intendano realizzare o recuperare immobili di
consistenza significativa (criticabile anche che nella bozza di Regolamento
sull’edilizia sociale che si è avuto modo di visionare venga attribuito ai
costruttori la selezione, sulla base di alcuni requisiti, degli assegnatari
degli alloggi). Del tutto non considerata è stata poi una norma nazionale che
consente di individuare negli strumenti urbanistici ambiti la cui trasformazione
è subordinata alla cessione gratuita di aree o immobili da destinare
all’edilizia residenziale sociale (e quindi anche all’edilizia pubblica) “in
rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della
trasformazione” (comma 258 dell’articolo 1 della legge 244 del 2007 [2]).
Il diritto alla casa, la garanzia per tutti di accedere a un bene primario a
costi compatibili con i propri redditi, non deve rimanere una frase a effetto da
rilanciare all’occorrenza. Deve essere un obiettivo strategico che va perseguito
utilizzando ogni mezzo disponibile.
Giancarlo Storto
20 ottobre 2026
Per osservazioni e precisazioni scrivere a laboratoriocarteinregola@thaya
NOTE
[1] D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia
(G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001)
art. 16, comma 4, lett. d-ter
Art. 16 (L) – Contributo per il rilascio del permesso di costruire
1. Salvo quanto disposto all’articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di
costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza
degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le
modalità indicate nel presente articolo.
2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta
al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta
dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della
quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente
le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell’articolo 2, comma 5, della legge
11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, (ora art. 1, comma 2,
lett. e) e art. 36, commi 3 e 4, d.lgs. n. 50 del 2016 – n.d.r.) con le modalità
e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere
realizzate al patrimonio indisponibile del comune.
2-bis. Nell’ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque
denominati nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento
urbanistico generale, l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione
primaria di cui al comma 7, di importo inferiore alla soglia di cui all’articolo
28, comma 1, lettera c), del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163 (poi
art. 35, comma 1, d.lgs. n. 50 del 2016 ora art. 14 d.lgs. n. 36 del 2023 –
n.d.r.) , funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del
territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova
applicazione il decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163.
3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto
del rilascio, è corrisposta in corso d’opera, con le modalità e le garanzie
stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della
costruzione.
(per la rateizzazione si veda anche l’art. 47 della legge n. 457 del 1978)
4. L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita
con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che
la regione definisce per classi di comuni in relazione:
> a) all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni;
> b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;
> c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
> d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione
> dall’articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto
> 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi
> regionali;
> d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in
> modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di
> ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), anziché
> quelli di nuova costruzione;
> (lettera aggiunta dall’art. 17, comma 1, lettera g), legge n. 164 del 2014)
> d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o
> immobili in variante urbanistica o in deroga. Tale maggior valore, calcolato
> dall’amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per
> cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al comune
> stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse
> pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per
> la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in
> cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di
> pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche.
> (lettera aggiunta dall’art. 17, comma 1, lettera g), legge n. 164 del 2014,
> poi così modificata dall’art. 10, comma 1, lettera g), della legge n. 120 del
> 2020)
[2] comma 258 dell’articolo 1 della legge 244 del 2007
LEGGE 24 dicembre 2007, n. 244 Disposizioni per la formazione del bilancio
annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008) note: Entrata in
vigore della legge: 1/1/2008, ad eccezione dell’art. 2, comma 13 e dell’art. 3,
comma 36 che entrano in vigore il 28/12/2007. (Ultimo aggiornamento all’atto
pubblicato il 11/08/2026)(GU n.300 del 28-12-2007 – Suppl. Ordinario n. 285)
ART. 1
Disposizioni in materia di entrata, nonché disposizioni concernenti le seguenti
Missioni: Organi costituzionali, a rilevanza costituzionale e Presidenza del
Consiglio dei ministri; Relazioni finanziarie con le autonomie territoriali
258. Nell’ambito delle risorse disponibili a legislazione vigente per il
programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, una quota fino a 50
milioni di euro è destinata alla prosecuzione degli interventi di cui
all’articolo 1, comma 1010, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, da realizzare
con le modalità di cui al primo comma dell’articolo 18 della legge 7 marzo 1981,
n. 64, anche rimodulando gli interventi in base alle esigenze accertate dal
Ministero delle infrastrutture.