Norme tecniche per l’attuazione del PRG: quali regole per la città che cambiaIntervento di Giancarlo Storto, vicepresidente di Carteinregola, al convegno di
Alleanza Verdi Sinistra del 18 febbraio 2026
L’iniziativa di AVS riguarda un tema centrale per il governo del territorio.
Roma, per fortuna, non è Milano. Nel capoluogo lombardo le regole sono ritenute
superflue, si procede per singoli interventi, si è persa qualsiasi visione
strategica sull’assetto futuro della città. La città dei fondi immobiliari e
dei grandi investitori nega la pianificazione urbanistica. A pagarne le
conseguenze sono i ceti più deboli.
A Roma le norme valgono ancora, ma i grossi investitori, che detengono capitali
smisurati da investire in operazioni immobiliari, dopo Milano premono su Roma.
Per arginare operazioni estemporanee dettate solo dal profitto servono le
regole. Regole che devono essere condivise e osservate.
Consentire le trasformazioni edilizie e urbanistiche è compito della
pianificazione, ma le trasformazioni devono essere ammissibili, cioè devono
rispondere a due esigenze non eludibili: confermare l’interesse pubblico e
ridurre le diseguaglianze nell’uso della città.
Rivedere le norme era senz’altro utile, direi indispensabile. Raramente è dato
leggere una normativa così complessa, piena di rinvii, di norme così dettagliate
da richiedere continue interpretazioni, di istituti così farraginosi da
risultare inapplicabili, come i fatti hanno dimostrato. Ma la semplificazione,
certamente necessaria, non può identificarsi in una riduzione di controlli o a
consentire soltanto maggiori opportunità ai privati a danno dell’interesse
pubblico. Creare le condizioni per attrarre investimenti non può essere un
obiettivo che prevalica ogni altra esigenza. Lo sviluppo produce anche danni
irreversibili alla città (in uno scritto Pasolini proponeva una distinzione tra
sviluppo e progresso, il primo riteneva appartenesse al linguaggio della destra,
il secondo della sinistra).
Non siamo critici a priori. Non è il nostro modo di affrontare le decisioni
dell’Amministrazione. Noi entriamo sempre nel merito. Così diamo atto della
deliberazione 316 di fine dicembre dell’Assemblea capitolina che esclude la
premialità in termini di volumetria aggiuntiva nella Città storica (non la
superficie: è possibile l’incremento del 10 per cento) (1). Anche qui non è
pregiudiziale il contrasto alla premialità ma certamente va controllata
dall’amministrazione che deve mantenere la regia: dove consentirla e con quale
finalità (al di fuori della città consolidata, in alcuni ambiti, può risultare
un utile incentivo).
Così prendiamo atto dell’interpretazione fatta dagli uffici sulla demolizione e
ricostruzione, peraltro già precisata da numerose sentenze (da ultimo del
Consiglio di Stato) (2) e quindi speriamo che vicende come quella di Villa
Bianca, che ha visto l’amministrazione comunale soccombere senza attenuanti nei
due gradi di giudizio, non si ripetano più.
Entro nel merito della variante alle NTA, non un solo aggiornamento ma una
variante che modifica nella sostanza le precedenti norme intervenendo su circa
250 commi (3).
Come valutazione sintetica riteniamo che la nuova formulazione sia sbilanciata,
fortemente sbilanciata, a favore delle esigenze dei privati. Direi per molti
aspetti decisamente peggiorativa rispetto alla precedente versione. Come
Carteinregola abbiamo predisposto numerose osservazioni che sono postate sul
nostro sito e che abbiamo inviato all’amministrazione (4). Nella gran parte
riguardano la Città storica, non perché riteniamo di minore importanza le altre
parti del territorio comunale, ma perché la Città storica ha necessità di
maggiori tutele, soprattutto in questa fase in cui è soggetta all’aggressione
degli operatori immobiliari per l’altissima redditività degli investimenti. Mi
limito a evidenziare e a motivare gli aspetti che ritengo di maggiore criticità.
Certamente la più rilevante critica riguarda il drastico ridimensionamento della
Carta per la qualità, forse l’elaborato più qualificante del piano del 2008 con
la finalità disalvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del
patrimonio storico di Roma. Inaccettabile la norma che sancisce che nel caso di
contrasto tra le indicazioni dell’elaborato G2 e le categorie d’intervento e le
destinazioni d’uso riportate nelle norme di tessuto, prevalgono quest’ultime. Di
fatto una delegittimazione della Carta per la qualità. Su questa e su altre
modifiche altrettanto rilevanti è previsto un successivo intervento.
Altro punto. Un comma di una legge del 2007 (legge 244) (5) prescrive che in
aggiunta (ripeto: in aggiunta) alle aree destinate a soddisfare gli standard è
possibile individuare ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione
gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia
residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno e in relazione all’entità e al
valore della trasformazione, includendo la fornitura di alloggi a canone
calmierato, concordato e sociale.
Traduco: questa norma (di cui in qualche misura rivendico la paternità quando
ero al Ministero) ha la finalità di reperire gratuitamente a favore
dell’amministrazione aree per l’edilizia residenziale sociale (e quindi anche
per l’edilizia residenziale pubblica che dell’edilizia sociale è una
componente). Nulla in questo senso è riportato nelle Norme tecniche (si dice
solo che nelle aree a standard è possibile realizzare edilizia residenziale
sociale e studentati) contraddicendo la finalità della variante che ha lo scopo
di recepire la normativa sovraordinata (statale e regionale). Una dimenticanza
tanto più clamorosa se si fa riferimento alle dichiarazioni del sindaco
Gualtieri che in più di una occasione ha annunciato la necessità di 80mila nuovi
alloggi di cui 30mila proprio per l’edilizia sociale. C’è da chiedersi: dove si
intendono realizzarli se non viene colta anche questa possibilità?
Ancora in relazione all’edilizia residenziale sociale, registriamo con favore la
volontà di demandare a un Regolamento comunale la determinazione del canone
sostenibile e del prezzo di vendita convenzionato. Ma non è sufficiente. Occorre
introdurre regole sui requisiti e le modalità di selezione dei
beneficiari/assegnatari, per evitare che, come accade oggi, sia il costruttore a
scegliere discrezionalmente gli utilizzatori delle abitazioni, non potendosi
escludere che si instauri sin da subito un patto per la futura vendita.
Diversamente, il comparto dell’edilizia sociale dovrebbe privilegiare famiglie
con determinati requisiti, includendo ad esempio quelle che devono lasciare il
patrimonio di edilizia residenziale pubblica per il superamento dei limiti di
reddito (recuperando in tal modo alloggi disponibili per i nuclei familiari in
graduatoria).
Sugli alloggi utilizzati per affitti brevi e sulle distorsioni che il fenomeno
sta provocando sulla vivibilità di alcuni quartieri, soprattutto nel centro
storico ma non soltanto, e sulla conseguente riduzione dell’offerta nel comparto
delle locazioni, se ne parlerà in seguito. Mi limito a riportare il senso di una
nostra osservazione. Abbiamo proposto che nelle more dell’emanazione del
Regolamento, nei tessuti T1-T2 (i tessuti nello stesso tempo più identitari e
più soggetti ai cambi di destinazione d’uso) non è consentito il mutamento dalla
categoria A1 (abitazioni singole) alla categoria A3 (abitazioni ad uso
ricettivo) se comporta il superamento della percentuale del 10 per cento
calcolato con riferimento alle unità edilizie presenti in ogni singolo isolato
come definito dalle stesse norme. Una misura ragionevole visti i tempi
prolungati, anche troppo, per l’emanazione del Regolamento.
Un’altra modifica che riteniamo assai peggiorativa rispetto alla precedente
versione è l’ampliamento sino a 1.000 mq delle superfici di vendita,
moltiplicando per quattro il limite precedente. Una norma che consente anche
l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie
adiacenti al piano terra, norma utilizzabile senza alcuna particolare cautela
anche nei tessuti più antichi della Città storica. Questi i rischi: da un lato
la distruzione dei caratteri architettonici nei tessuti storici della città,
dall’altro la proliferazione di strutture di vendita fino a 1000 mq, con
un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale
(e il riferimento a “ più specifiche e ulteriori previsioni contenute nel
Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel
territorio della Città storica” appare poco rassicurante). È appena il caso di
ricordare che la cultura per la conservazione dei centri storici, dal piano di
Bologna in poi, ha dimostrato che la tutela degli insediamenti storici si
realizza solo se non vengono alterate le tipologie originali che danno forma e
sostanza ai tessuti edilizi e personalmente consideravo acquisita questa
concezione apprezzata e riconosciuta in tutta Europa (diversamente le nuove
norme prevedono anche l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse
unità edilizie adiacenti).
La giustificazione che vorrebbe legittimare l’irragionevole innalzamento a 1.000
mq è la seguente: come non consentire a una grande sartoria di fama mondiale la
possibilità di aprire uno spazio adeguato nel centro storico? Una
giustificazione che contestiamo alla radice. Consentire in modo indiscriminato i
1.000 mq di superficie commerciale a qualsiasi richiesta significa dare la
possibilità di insediarsi a qualsiasi esercizio commerciale: dai negozi di
paccottiglie a beneficio dei turisti alle attività di ristorazione, la cui
invasione già oggi supera ogni limite di tollerabilità. Se l’esigenza è quella
di accogliere la grande sartoria che ha bisogno di visibilità, si faccia almeno
come per gli alberghi stellati: in quel caso si è proceduto con un titolo
abilitativo in deroga e Giunta e Assemblea Capitolina hanno assunto una
responsabilità palese di fronte alla cittadinanza e comunque circoscritta a un
singolo intervento (non entro nel merito della decisione). Analogamente si
proceda, a esempio, attraverso un piano di recupero che, come è noto, può essere
di iniziativa sia pubblica che privata e circoscritta a un solo edificio, in
modo tale che l’intervento, da considerarsi una eccezione e non una prassi
ordinaria, sia guidato dagli uffici comunali.
Non ho il tempo di entrare nel merito di altre modifiche che abbiamo ritenuto
non condivisibili per le motivazioni che ho citato in premessa (in calce una
sintesi delle nostre osservazioni) . Mi limito solo a elencarne qualcuna: la
riduzione dei parcheggi come dotazione per strutture o impianti fissi all’aperto
(da 1 posto ogni due utenti a un posto ogni 3utenti); la localizzazione delle
aree a parcheggio ritenuta ammissibile anche se distante 1 km per gli impianti
sportivi; la possibilità di consentire ai cosiddetti compensanti di proporre
l’individuazione delle aree dove realizzare gli interventi e più in generale il
rafforzamento delle norme riguardanti i diritti edificatori, la vera sciagura
del piano regolatore di Roma.
Da ultimo riteniamo che una variante così importante e complessa, una di quelle
che qualifica maggiormente l’operato della giunta comunale per l’intero
quinquennio, avrebbe avuto necessità di maggiore divulgazione e pubblicità. Ne è
conferma che anche gli stessi Municipi in minima parte sono riusciti a esprimere
un proprio parere. A tutti gli effetti è stata una grande occasione persa per
promuovere una partecipazione a un atto di grande rilevanza per tutta la
comunità degli abitanti della Capitale.
Giancarlo Storto
vedi anche: Modifiche al PRG cronologia materiali
23 febbraio 2026
Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com
NOTE
(1) VEDI L’Assemblea Capitolina approva la Delibera che fissa limiti per
l’applicazione della Legge regionale della Rigenerazione urbana
(2) vedi Ex Clinica Villa Bianca: iI Consiglio di Stato ha dato ragione ai
cittadini
leggi il nostro dossier Ex clinica villa Bianca cronologia e materiali
vedi anche Demolizione e ricostruzione di immobili, il Consiglio di Stato fa
chiarezza 4 dicembre 2025
(3) vedi Delibera di Adozione Modifiche Piano Regolatore 11 12 2024
(4) vedi Modifiche alle NTA del PRG: le osservazioni di Carteinregola 2025 3
aprile 2025
(5) LEGGE 24 dicembre 2007, n. 244 Disposizioni per la formazione del bilancio
annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008)
I 7 punti principali delle nostre osservazioni alle NTA del PRG adottate
dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024
1) LA CARTA PER LA QUALITA’ DIVENTA CARTA STRACCIA Gli edifici storici di Roma
devono essere mantenuti nella loro integrità
* Art. 16 Beni segnalati nella Carta per la Qualità La Carta per la Qualità,
con la planimetria dell’elaborato G1 e la “Guida per la Qualità degli
interventi” dell’ elaborato G2 , è lo strumento inserito nelle NTA con la
finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del
patrimonio storico di Roma. La nuova formulazione adottata annulla e svuota
ogni riferimento, contenuto ed efficacia delle indicazioni della Qualità,
attribuendo valore esclusivo e prevalente alle norme di Tessuto, che
consentono interventi anche molto incongrui, fino alla demolizione e
ricostruzione di edifici non tutelati da un vincolo puntuale della
Soprintendenza statale. Nei tessuti medievali, rinascimentali, dell’800 e di
inizio novecento, edifici come conventi seicenteschi, “villini” anni ’20,
archeologia industriale e opere dei grandi autori dell’architettura moderna
potranno essere modificati o distrutti a discrezione delle esigenze del
profitto immobiliare. Persino alcune restrizioni che erano ancora presenti
nella Proposta di delibera della Giunta del 13 giugno 2023 sono state
cancellate da emendamenti approvati in Assemblea Capitolina. Spicca l’esempio
che si trova nell’”Art. 26 Tessuti di origine medievale” ma che è ripetuto in
molti altri tessuti storici: nella versione della Giunta prevedeva che “la
ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di edifici
realizzati successivamente al piano regolatore del 1983” fosse ammessa solo
su edifici “che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e
completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico”.
Quella limitazione è scomparsa nella versione adottata in Assemblea, aprendo
quindi a abbattimenti e trasformazioni indiscriminate nel centro storico e
nella Città storica. E per gli edifici in Carta per la qualità nella Città
consolidata e nella Città da ristrutturare non sono nemmeno previste la
“verifica dell’interesse storico-architettonico degli edifici esistenti” e il
parere della Sovrintendenza capitolina.
* Anche Art. 6 – Art.21 bis – Art.24 – Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28 –
Art. 29- Art. 30- Art. 31- Art. 45 – Art. 52
* Sulla funzione e i pareri della Soprintendenza statale:Art.16. Beni
segnalati in Carta per la qualità – comma 8 – Art.24. Norme
Generali Comma 19 – 20
2) CENTRI COMMERCIALI ANCHE NEI TESSUTI MEDIEVALI E RINASCIMENTALI – Nel
centro storico occorre rinforzare il commercio di vicinato e impedire la
proliferazione indiscriminata di strutture di vendita di 1000 mq
* Art. 26 . Tessuti di origine medievale (e in tutti i tessuti della Città
storica) La Proposta di Delibera della Giunta del 13 giugno 2023 permetteva
l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie
adiacenti solo al piano terra e per le destinazioni commerciali nella Città
storica manteneva la limitazione delle NTA vigenti di una superficie
massima di 250 mq. Le modifiche introdotte dall’Assemblea Capitolina
moltiplicano per quattro la superficie di vendita massima e stabiliscono la
possibilità di accorpamento senza limitazioni anche nel cuore di Roma, con
il rischio, da un lato della distruzione dei caratteri architettonici nei
tessuti storici della città, dall’altro della proliferazione di strutture
di vendita fino a 1000 mq, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei
quartieri e del tessuto sociale(e il riferimento a “ più specifiche e
ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio delle attività
commerciali e artigianali nel territorio della Città storica” appare poco
rassicurante).
* Anche Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28- Art.29 – Art.30
3) FERMARE DA SUBITO IL PROLIFERARE DEI B&B – Occorre incrementare l’affitto
tradizionale e ridurre le distorsioni del mercato degli affitti brevi
* Art.25. Tessuti della Città storica Le modifiche alle NTA introdotte in
Assemblea capitolina hanno previsto l’emanazione di appositi regolamenti
per poter limitare, per motivi di salvaguardia dei caratteri
socio-economici, culturali e ambientali di particolari zone della Città
storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o
l’insediamento di specifiche attività per esercizi commerciali, artigianato
produttivo e di servizio” e abitazioni ad uso ricettivo, tuttavia è molto
incerta la tempistica di tali provvedimenti, mentre aumenta il fenomeno
degli affitti brevi, da un lato, e della carenza di alloggi per residenti,
lavoratori e studenti dall’altro. In attesa dei citati regolamenti, deve
essere inserito da subito un limite non valicabile, quantomeno per i
tessuti nei tessuti medievali e rinascimentali del centro storico, non
consentendo il mutamento da residenziale ad affitti brevi se comporta il
superamento della percentuale del 10% delle unità edilizie presenti in
ogni singolo isolato.
4) INTERVENTI CONCRETI PER LA CRISI ABITATIVA – È necessario favorire ed
ampliare l’offerta di edilizia sociale
* Art. 6 bis Edilizia Residenziale Sociale (ERS) Occorre introdurre regole sui
requisiti e le modalità di selezione dei beneficiari/assegnatari, per evitare
che, come oggi, sia il costruttore a scegliere discrezionalmente gli
utilizzatori delle abitazioni
* Art.8 Standard urbanistici vista la crisi abitativa e la difficoltà di
reperire aree per l’edilizia sociale, è necessario individuare ulteriori
ambiti la cui trasformazione sia subordinata alla cessione gratuita da parte
dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale
sociale, come prevede la normativa nazionale
* Art.45 Tessuti della Città consolidata. Norme Generali Nel caso di cambi di
destinazione che generano le più rilevanti valorizzazioni immobiliari,
secondo le NTA del Piano Regolatore vigente il 30% di mq della SUL deve
essere riservata a Edilizia Residenziale Sociale. La modifica introdotta
dall’Assemblea Capitolina la porta al 10%, noi chiediamo che torni al 30%.
5) RIDUZIONE DEI PARCHEGGI PER GLI IMPIANTI SPORTIVI A VANTAGGIO DI CHI? La
vivibilità dei quartieri è garantita se per gli impianti sportivi è mantenuta
e/o realizzata una quantità di parcheggi adeguata
* Art.7. Parcheggi pubblici e privati – Art. 87 verde privato
attrezzato L’attuale percentuale di un posto- auto ogni 2 utilizzatori degli
impianti sportivi, lasciata invariata dalla Proposta di Delibera della Giunta
del 13 giugno 2023 (art. 7) , è stata portata da un emendamento in Assemblea
capitolina a un posto auto ogni 3. In una città dove il servizio del
trasporto pubblico continua ad essere inadeguato, l’abbattimento di un terzo
dei parcheggi previsti appare ingiustificato, soprattutto in caso di
realizzazione di grandi impianti sportivi in zone dove i mezzi pubblici non
sono in grado di sostenere lo spostamento di grandi numeri di spettatori (si
vedano i pareri degli enti preposti nella Conferenza dei servizi preliminare
per il progetto del Nuovo Stadio della Roma a Pietralata); anche
l’introduzione della possibilità di utilizzo di parcheggi alternativi nel
raggio di 1000 metri (Art.7) o dell’abbattimento dell’80 % del numero di
parcheggi per impianti che distano 1000 metri da una rete di trasporto
pubblico su ferro (Art. 87) propone una distanza pedonale insostenibile, e
un probabile effetto “sosta selvaggia”. E soprattutto la possibile riduzione
di parcheggi di impianti sportivi già esistenti potrebbe favorire
l’utilizzazione delle aree per altre destinazioni, come ulteriori strutture
sportive o locali di somministrazione. (nella Proposta di Delibera della
Giunta la distanza dei parcheggi da reti su ferro era di 500 metri)
6) NO AL COMBINATO DISPOSTO CHE DISTRUGGE LE SALE CINEMATOGRAFICHE STORICHE-
Rivitalizzare i cinema e i teatri, tutelare le sale nella Carta per la Qualità
* Art.6 Un nuovo comma introdotto in Assemblea Capitolina offre la
possibilità di incrementare fino al 50% della superficie all’interno di
teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, e, adeguando
le NTA alle norme regionali esistenti, consente una destinazione commerciale
del 30% della superficie risultante, a fronte del mantenimento del 70% a
destinazione culturale (cinema, teatri, sale concerti, musei, gallerie
d’arte, sale espositive, librerie anche multimediali, sale congressi, scuole
di danza e musica); una opportunità che consente di sostenere le sale in
difficoltà, tuttavia all’ Art.25. Tessuti della Città storica è stato
cancellato un comma superato dalle modifiche introdotte, senza però che fosse
mantenuto il divieto di cambio di destinazione per la sale storiche censite
nella Carta per la qualità. Se tale limite non fosse ripristinato, si
rischierebbe di incentivare la ulteriore distruzione di molte sale
architettonicamente di pregio.
7) LA PARTECIPAZIONE E’ UNA COSA SERIA – Promuovere la consultazione e la
partecipazione dei cittadini alle trasformazioni urbane, soprattutto nei
programmi nelle periferie
* Art.53 Ambiti per Programmi Integrati In sede di Assemblea Capitolinasono
stati cancellati i commi che prevedono che “i Municipi assumano iniziative di
informazione e consultazione della cittadinanza e della comunità locale, in
modo che, oltre alle proposte d’intervento, possano essere presentate
osservazioni e contributi partecipativi in ordine ai contenuti del Programma
preliminare.” Ma la partecipazione della cittadinanza alle trasformazioni
urbane non può essere cancellata”.
MOTIVAZIONE: In assenza di regole sui requisiti e le modalità di selezione dei
beneficiari/assegnatari è il costruttore che sceglie discrezionalmente gli
utilizzatori delle abitazioni, non potendosi escludendo che si instauri sin da
subito un patto per la futura vendita. Diversamente, il comparto dell’edilizia
sociale dovrebbe privilegiare famiglie con determinati requisiti, includendo ad
esempio quelle che devono lasciare il patrimonio di edilizia residenziale
pubblica per il superamento dei limiti di reddito (recuperando in tal modo
alloggi disponibili per i nuclei familiari in graduatoria).
OSSERVAZIONE: Inserire comma 3 bis con il seguente testo: “In aggiunta alle aree
destinate a soddisfare gli standard in base al decreto 1444/1968, è possibile
individuare ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da
parte dei proprietari, singoli o in forma consortile, di aree o immobili da
destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno e in
relazione all’entità e al valore della trasformazione, includendo la fornitura
di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale”
MOTIVAZIONE:L’osservazione recupera interamente quanto previsto dall’art. 1,
comma 258 della legge 244 del 2007*, quanto mai indispensabile vista la crisi
abitativa e la difficoltà di reperire aree per l’edilizia sociale, tenendo conto
che l’obiettivo della variante in questione è adeguarsi alla legislazione
nazionale.
OSSERVAZIONE: sostituire il comma 3 con il seguente comma: La disciplina degli
elementi di cui al comma 1 è quella delle componenti di PRG nelle quali tali
elementi ricadono, come adeguata dalla classificazione degli interventi
dell’art. 9 , nel rispetto di quanto previsto nella Parte seconda e nella Parte
terza dell’elaborato G2. “Guida per la qualità degli interventi”.
MOTIVAZIONE: A fronte di uno strumento inserito nel PRG con la finalità di
salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di
Roma, appare del tutto illogico il prevalere delle norme valide per tutti gli
edifici presenti nel tessuto, compreso il caso di demolizione e ricostruzione,
che di fatto viene ammesso in tutti i tessuti della città storica. Ad esempio in
un tessuto medievale T1 o rinascimentale T2 si potrebbero demolire non solo gli
edifici nei quali sono presenti alterazioni tipologiche, ma anche edifici
censiti in Carta per la Qualità che le conservano intatte.
Per le finalità del presente articolo, il Comune procede all’assegnazione delle
aree acquisite alla sua disponibilità all’interno degli ambiti di cui al comma
2, mediante sollecitazione pubblica, anche in più fasi e con le procedure di cui
all’art. 14, rivolta ai soggetti destinatari delle compensazioni: nell’avviso
pubblico, oltre alle aree interessate, dovranno essere individuati i criteri di
formazione della graduatoria, ivi compresa l’offerta di riduzione della SUL di
compensazione, che dovrà regolare l’ordine di scelta delle aree da parte dei
candidati. In alternativa alla modalità di cui sopra i proprietari degli ambiti
di cui al comma 2 possono proporre all’Amministrazione il compensando con cui
attuare il programma urbanistico.
OSSERVAZIONE: Si propone la cancellazione dell’ultimo periodo da “In
alternativa” a “programma urbanistico”
MOTIVAZIONE:Si ritiene non condivisibile consentire ai proprietari degli ambiti
indicati al secondo comma di proporre all’Amministrazione il compensando con cui
attuare il programma urbanistico poiché l’assegnazione delle aree deve risultare
prerogativa del soggetto pubblico e quindi non trasferibile alla decisione
discrezionale del privato
OSSERVAZIONE 1: Aggiungere in coda al comma: “Nelle more dell’emanazione dei
citati regolamenti, nei tessuti T1-T2, non è consentito il mutamento dalla
categoria A1 alla categoria A3 di cui all’articolo 6 comma 1, se comporta il
superamento della percentuale del 10% calcolato con riferimento alle unità
edilizie presenti in ogni singolo isolato come definito all’art. 3, comma 8”
OSSERVAZIONE 2: Aggiungere in coda al comma” Nelle more dell’emanazione dei
citati regolamenti ai sensi della disciplina regionale del commercio art. 20
“Criteri per i centri storici”(*), nei tessuti T1-T2, non è consentito il cambio
di destinazione a strutture commerciali di superficie di vendita superiore ai
250 mq.
MOTIVAZIONE 2 Confermando la contrarietà all’aumento indiscriminato fino a 1000
mq della superficie di vendita nei tessuti della città storica, in particolare
nei tessuti T1 e T2, se tale aumento fosse comunque mantenuto, riteniamo
indispensabile la preventiva approvazione dei regolamenti citati.
OSSERVAZIONE inserire dopo il periodo “è ammesso, l’accorpamento di unità
immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti” il testo “solo al
piano terra”; cancellare tutto il successivo periodo: “per le destinazioni
commerciali, legittimamente in atto alla data di adozione della presente
variante alle NTA, fino a 1.000 mq di superficie di vendita, fatte salve più
specifiche e ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio
delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città storica, ai
sensi dell’art.25 comma 17; altresì, per le destinazioni “strutture ricettive
alberghiere ed extra-alberghiere”, a condizione che gli immobili abbiano una
destinazione non residenziale, o che le destinazioni “strutture ricettive
alberghiere ed extra-alberghiere” occupino prima dell’accorpamento almeno il 70%
della SUL delle unità edilizie nel loro complesso, alla data di adozione della
presente variante alle NTA MOTIVAZIONE : il combinato disposto tra
l’ampliamento della superficie di vendita da 250 mq a 1000 mq, unito alla
possibilità di accorpare unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie
adiacenti nei tessuti più antichi della città comporta la distruzione dei
caratteri architettonici e la proliferazioni di grandi strutture di vendita, con
un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale
La 102a Proposta (D.G.C. n. 53 del 13 giugno 2023) al comma 3 lett a)
ammetteva l’accorpamento tra unità edilizie differenti solo al piano terra, e la
massima superficie di vendita era di 250 mq, come nelle NTA del PRG del 2008;
le modifiche sono state introdotte dalla Delibera adottata in Assemblea. Le
osservazioni di cui sopra debbono estendersi ai Tessuti T2, T3, T4, T5 per le
stesse ragioni riportate nelle motivazioni.
OSSERVAZIONE: sostituire “superficie di vendita fino a 1.000 mq” con “superficie
di vendita fino a 250 mq”
MOTIVAZIONE: la superficie massima di 250 mq è indicata sia nella NTA del PRG
2008 sia nella 102a Proposta (D.G.C. n. 53 del 13 giugno 2023) . il combinato
disposto tra l’ampliamento della superficie di vendita da 250 mq a 1000 mq,
unito alla possibilità di accorpare unità immobiliari ricadenti in diverse unità
edilizie adiacenti nei tessuti più antichi della città comporta la distruzione
dei caratteri architettonici e la proliferazioni di grandi strutture di vendita,
con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto
sociale.
Nel caso di cambi di destinazione d’uso verso “abitazioni singole e abitazioni
ad uso ricettivo” con SUL pari oppure superiore a 8.000 mq il 10% (RIPRISTINARE
30%) della SUL deve essere riservata a Edilizia Residenziale Sociale
disciplinata da apposita convenzione di cui all’art.6 bis e non soggetta al
contributo straordinario di cui all’art.20
