Soluzioni semplici: costruire più case per abbassare gli affitti?

(disegno di valentina galluccio)

Scrive un deputato della repubblica italiana, economista, segretario di un partito, in un post di lunedì 21 luglio: “Facciamola semplice: se in una qualsiasi città i prezzi delle abitazioni sono troppo alti, c’è un solo modo per farli scendere: costruire più abitazioni”. Il contesto, inutile dirlo, è il continuo e sfacciato tentativo di tenere in piedi il “modello Sala”, crollato rovinosamente a Milano. Ma il deputato Marattin si inerpica su un terreno spinoso. Secondo lui la speculazione immobiliare, la costruzione estensiva di abitazioni, sarebbe un modo non solo per far guadagnare i costruttori, com’era sicuramente l’obiettivo del modello Milano, ma anche per abbassare i canoni d’affitto. Al di là delle vicende giudiziarie, insomma, fomentare la costruzione fa bene a tutti.

Il deputato va oltre, e scrive, excusatio non petita: “I tentativi di abbassare gli affitti controllandoli per legge sono stati un fallimento in tutto il mondo e in ogni tempo”. Gli inquilini e le inquiline, insomma, avrebbero bisogno di più cemento, non di leggi che li tutelino. È curioso come un’affermazione così controintuitiva ancora riesca a trovare spazio nel dibattito pubblico. Perché? Da una parte si continua ad alimentare l’illusione che gli imprenditori lavorino per la società e non per il proprio tornaconto, il che permette d’ignorare l’evidenza, per esempio, che l’enorme aumento di costruzioni degli ultimi anni sia orientato a favore delle classi medio-alte e al turismo, non certo a risolvere i problemi abitativi dei ceti impoveriti. Dall’altra, perché persiste il mito della mano invisibile del “mercato”, che presenta come autoregolato, spontaneo e in qualche modo magico, il rapporto tra chi compra e chi vende – anche quando è così evidente, come dimostra proprio il modello Sala, che chi vende o affitta le case ha il potere, gli appoggi politici, la possibilità di “inventare” e diffondere una intera retorica, mentre chi le affitta, o prova a comprarle, non ha strumenti di questo tipo a disposizione. Queste “soluzioni semplici”, che nascondono potere e diseguaglianze, fanno venire voglia di mettere mano alla sciabola. Per sublimare questo desiderio vale la pena fare una piccola carrellata sui “tentativi di abbassare gli affitti controllandoli per legge” – le leggi per il rent control – che sono invece proprio le misure di cui abbiamo bisogno ora.

DUEMILA ANNI DI CONTROLLO DEGLI AFFITTI
L’umanità dev’essere proprio impermeabile agli errori, se lo stesso fallimento continua a riproporsi anche a distanza di millenni. La prima legge per controllare gli affitti che conosciamo risale alla Roma repubblicana, cinquant’anni prima della nascita di Cristo: fu sperimentata all’inizio nella piccola “colonia interna” del porto di Ostia, come cancellazione dei debiti e blocco dei pagamenti per un anno. Misure simili furono usate da Cesare e da Ottaviano, più avanti dagli imperatori Valeriano e Gallieno.

Altri esempi importanti furono le misure straordinarie introdotte dalla dinastia Song in Cina, intorno all’anno 1000; nel 1513, nello Stato Pontificio, un Decretum Camerae Apostolicae in fauorem inquilinorum sancì il controllo pubblico sugli affitti; a metà Settecento un editto del Regno di Sardegna affidò al vicario di Torino il compito di “conoscere e provvedere circa le differenze per eccessivo aumento di fìtto tra li padroni di case poste in detta Città ed i loro affittavoli, e di procedere ove d’uopo alla tassa de’ luoghi appigionati”; nel 1815 il Ducato di Modena pubblicò una legge che fissava l’affitto al 6% del valore della proprietà.

Si possono citare un’infinità di altri esempi, particolarmente concentrati nell’Europa meridionale – da Parigi a Malta, dal Portogallo alla Madrid del 1600: in alcuni casi le leggi funzionarono, in altri casi no (come quelle dell’imperatore Gallieno: i proprietari le aggirarono stipulando contratti brevi, non regolati). Ma quello che più interessa sono le forme di regolazione moderne, che si diffusero in varie parti d’Europa e in Nordamerica all’inizio del Novecento. Le lotte del movimento operaio di metà-fine Ottocento in molti casi reclamarono il diritto alla casa per chi viveva in affitto, cioè la totalità della classe lavoratrice: i padroni delle fabbriche erano spesso anche i padroni delle case. In Scozia, Inghilterra, Irlanda, Svezia e Spagna, a cavallo del secolo, ci furono grandi “scioperi dell’affitto” che si conclusero spesso con l’approvazione di leggi per il controllo dei canoni: 1915 in Scozia, Inghilterra e Irlanda, 1917 in Svezia, 1919 in alcune parti della Germania, 1920 in Spagna e a New York. Erano leggi pensate per essere temporanee, ma furono rinnovate per reggere l’emergenza della Grande Guerra.

La storica Jo Guildi spiega che il primo movimento inquilino moderno per l’abbassamento dei canoni era in primo luogo un movimento anticoloniale: furono i contadini irlandesi vessati dai proprietari inglesi a reclamare l’abbassamento per legge degli affitti delle terre e delle masserie, con il primo sciopero degli affitti della storia. Il parlamento irlandese approvò un Land Act che impose che i contratti tra inquilini e proprietari considerassero il diritto all’uso delle terre, non solo quello alla proprietà, e regolati da un tribunale speciale. Dei valutatori professionisti analizzavano i canoni caso per caso. I movimenti inquilini di altre regioni britanniche presero l’esempio e iniziarono altri scioperi dell’affitto: il più grande fu quello del 1915 a Glasgow, dove c’è ancora la statua di una delle leader della protesta inquilina, Mary Barbour (gli inquilini e le inquiline che trattenevano l’affitto furono chiamati “l’esercito di Mrs. Barbour”).

Anche in Spagna le donne erano molto attive nelle organizzazioni inquiline di inizio secolo: i sindacati inquilini di Bilbao, Valencia e Barcellona furono fondati nel 1904, e nel 1920 riuscirono a far approvare la prima legge per ridurre i canoni, estendere la durata dei contratti e limitare gli sfratti. Le proteste non si fermarono, e nell’aprile 1931 a Barcellona iniziò un enorme sciopero dell’affitto (la huelga de alquileres), chiamato dal sindacato anarchico della CNT, a cui parteciparono oltre centomila unità abitative.

Queste leggi ottennero l’abbassamento dei canoni, anche se spesso il risultato fu inferiore alle aspettative: l’obiettivo della CNT era che gli affitti scendessero del quaranta per cento e fossero azzerati per chi non aveva reddito (perché la casa è un diritto!). Il governo repubblicano spagnolo non arrivò a tanto, ma certamente molte famiglie operaie o disoccupate videro migliorare le proprie condizioni prima che Francisco Franco iniziasse a intaccare il controllo pubblico sugli affitti. Anche in Italia fu Mussolini, nel 1923, a eliminare il blocco degli affitti in vigore sin dalla Grande Guerra: fu la prima legge del fascismo, fatta per compiacere proprietari immobiliari e investitori. Gli affitti aumentarono vertiginosamente, soprattutto a Roma e Milano, e nel 1930 il regime dovette reintrodurre la regolamentazione. Anche i governi più conservatori ricorrono al controllo degli affitti in tempi di guerra e di crisi, e gli effetti sono evidenti: gli affitti scendono e gli inquilini più vulnerabili hanno meno difficoltà a rimanere nelle loro case. Lo dimostra anche l’esempio dell’Argentina, dove il rent control permise a migliaia di famiglie di sopravvivere dopo la prima e la seconda guerra mondiale, con regolamentazioni molto stringenti.

INEFFICACIA DEL RENT CONTROL, UN MITO DEL MACCARTISMO
L’attacco più duro al controllo degli affitti fu negli anni Cinquanta, quando forme di rent control erano attive in molti stati e città sia d’Europa che d’America. Il mantra degli economisti liberisti statunitensi, orientati dal maccartismo, dall’anticomunismo e dalla retorica del laissez-faire, divenne proprio “l’inefficacia” del rent control, argomentazione ripresa oggi dal deputato Marattin. Per non dire che il controllo degli affitti fa male ai proprietari, si iniziò a dire che faceva male agli inquilini. Negli anni Settanta, importanti economisti come Milton Friedman e Friedrich Hayek furono i campioni di questa nuova ondata di retorica liberista, che si scatenò ovunque si fossero ottenute conquiste sociali nei decenni precedenti. La retorica contro il rent control raggiunse picchi epici, come quando l’economista svedese Assar Lindbeck scrisse che il controllo degli affitti “sembra essere la tecnica più efficace per distruggere una città, oltre a bombardarla”. 

Ora sappiamo che queste sparate erano parte di un vero e proprio progetto politico, quello identificato da Marco D’Eramo in Dominio, e cioè l’assalto dei think tank conservatori alle conquiste del movimento operaio e delle battaglie degli afroamericani per i diritti civili. Think tank finanziati dalla lobby immobiliare come il Fraser Institute ebbero un ruolo determinante nel modellare il discorso pubblico. Mentre Lindbeck e gli altri pontificavano sull’inefficacia del rent control, l’associazione dei proprietari immobiliari californiani spendeva quattordici milioni di dollari per far ritirare le regolamentazioni, allora attive in tredici comuni dello stato – oltre che in cinque città del Massachusetts, centoventi del New Jersey, e a New York. Anche in Europa il controllo degli affitti cadde, prima in Irlanda, nel 1966, poi in Inghilterra, nel 1982, poi in Spagna, nel 1986, infine in Italia, con la liberalizzazione dei fitti del 1998. Mentre la prima stagione di liberalizzazioni fu guidata dalla destra (Reagan e Thatcher), la seconda è interamente opera della cosiddetta sinistra (il Psoe di Felipe González in Spagna, il governo D’Alema in Italia). L’opera iniziata da Franco e Mussolini fu conclusa dagli ex comunisti.

Tom Slater e Hamish Kallin, geografi marxisti scozzesi, oggi i principali esperti di rent control, descrivono questo assalto come una “pseudoscienza”, promozione organizzata dell’ignoranza. L’assalto degli economisti al rent control si basa sempre su tre miti. Il rent control spingerebbe i proprietari a ridurre l’offerta di case (supply myth), non incentiverebbe i proprietari a migliorarne la qualità (quality myth), e in generale sarebbe inefficiente (efficiency myth) perché gli inquilini finirebbero per abitare case migliori di quelle che si possono permettere. In un libro che uscirà a fine anno con Armando Editore, scritto insieme a Chiara Davoli, entreremo più nel dettaglio sulle fallacie fattuali e logiche di questi tre miti, il cui debunking comunque si trova negli articoli e nelle interviste di Slater e Kallin (come questa, questo, e questo, purtroppo protetti da paywall accademici). Per riassumere, basti vedere che trent’anni di liberismo non hanno certo prodotto maggiore offerta di case, né maggiore qualità; qualità e offerta sono molto migliori in paesi dove ci sono regolamentazioni, come i Paesi Bassi, rispetto che a dove non ci sono, come il Regno Unito. Si pensi alla tragedia della Grenfell Tower a Londra, dove morirono settanta persone a causa della pessima qualità delle abitazioni, in un sistema ultraliberista: la mano invisibile del mercato non aveva dato neanche una passata di vernice. Anzi, è proprio il libero mercato a produrre effetti simili a un bombardamento: un esempio per tutti, Detroit. Meglio non commentare il mito dell’efficienza, che dà per scontato che i poveri debbano vivere sempre al minimo della sussistenza, e che le case grandi e belle devono essere per forza abitate dai ricchi.

RENT CONTROL OGGI
Nonostante questo assalto neoliberale, nonostante i Marattin, nonostante i think tank nostrani (il presidente di Confedilizia Calabria, Sandro Scoppa, ha curato un recente volume dal titolo Controllare gli affitti, distruggere l’economia), nuove forme di controllo pubblico sugli affitti stanno tornando in auge in tanti paesi del mondo. L’evidenza del fallimento del libero mercato, soprattutto di fronte alla catastrofe abitativa dopo il 2008 e dopo il 2020, è così evidente che i vecchi miti economicisti non reggono più. Le stesse amministrazioni pubbliche che per decenni hanno ignorato ogni studio non finanziato dalle lobby dei costruttori oggi hanno iniziato ad ascoltare altre posizioni, in particolare quelle dei sindacati inquilini e dei loro esperti indipendenti. Oggi ci sono ben sedici paesi dell’Unione Europea in cui sono attive forme di controllo degli affitti: le regolamentazioni più dure sono presenti in Francia, Irlanda, Paesi Bassi, Austria, Svezia e Danimarca, e quelle più leggere sono in Spagna, Germania, Svizzera, Belgio, Lussemburgo, Croazia, Polonia, Cipro, Scozia, Norvegia. L’Italia è uno dei diciassette paesi dell’Unione che non ha più nessuna forma di controllo degli affitti, insieme a Portogallo, Grecia, Inghilterra, Islanda, Finlandia, Slovenia, Slovacchia, Repubblica Ceca, Ungheria, Romania, Serbia, Bulgaria e i tre paesi baltici. Gran parte delle leggi sul rent control sono state introdotte negli ultimi cinque o sei anni, per cui è presto per dire quale è stato il loro effetto (primi studi si trovano qui e qui). Ma è interessante sapere che oggi il paese dove ci sono più forme di controllo degli affitti sono proprio gli Usa: New York ha un controllo sugli affitti che si applica solo a un numero limitato di abitazioni, e la Rent Stabilization Ordinance di Los Angeles stabilisce un tetto massimo agli aumenti degli affitti, che fino al Covid era del tre per cento. Negli Stati Uniti il rent control è l’unica politica pubblica che si possa ancora usare per limitare i danni del neoliberalismo, perché le leggi federali impediscono la costruzione di nuove case popolari (se non per sostituire quelle da abbattere). 

La domanda chiave, ovviamente, è: il controllo pubblico sugli affitti riesce davvero a far calare i prezzi dei canoni? Oggi che le case sono completamente costruite da privati, e che è possibile produrne una grande quantità, che effetto ha l’intervento pubblico? Intanto, niente panico, sappiamo bene che lo Stato interviene in un enorme quantità di settori economici, e che di fatto non c’è niente di simile a un vero “mercato”: lo stato regola, interviene, sussidia, promuove, detassa, finanzia, aiuta. Non sarebbe un’eresia se invece di intervenire solo sul tabacco e sul sale, o su pasta, latte e uova come durante la pandemia, si intervenisse anche sulle case. Gli studi esistenti dicono chiaramente che i miti sulle presunte catastrofi del rent control sono falsi: in nessuno dei paesi in cui sono attive politiche di questo tipo c’è stato niente di simile a un bombardamento, né drastiche riduzioni della qualità e dell’offerta. Anche le regolamentazioni attivate sono piuttosto blande: si congelano i canoni, permettendo solo aumenti legati all’inflazione, o a miglioramenti sostanziali nella qualità degli alloggi (rent freeze) oppure si fissa un tetto massimo sopra il quale non si può aumentare (rent cap, in tedesco Mietendekel). 

Il progetto del Sindacato inquilini della Catalogna di abbassare gli affitti del cinquanta per cento, sostenuto da una grande manifestazione a Barcellona a novembre, non si è ancora realizzato, e la nuova legge spagnola è piena di “buchi” che permettono ai proprietari di aggirarla, proprio come avevano fatto i loro omologhi al tempo dell’imperatore Gallieno: stipulando contratti brevi non regolati. Anche quando non ottiene i risultati sperati, tuttavia, il rent control non fa di certo male, almeno non agli inquilini. Fa anche bene? Le prime analisi sembrerebbero confermarlo: uno studio condotto dalla municipalità di Parigi sui primi sei anni di controllo degli affitti mostra che i canoni sono scesi del quattro per cento rispetto a quanto avrebbero fatto senza regolamentazione: del due per cento nel primo triennio (che però è anche quello della pandemia), e poi addirittura del sei per cento. Sono sessantaquattro euro di media al mese risparmiati dagli inquilini. Intanto sono stati segnalati milleseicento casi di infrazione, con i relativi procedimenti contro i proprietari: quasi la metà degli annunci indicano prezzi più alti di quelli consentiti per legge. Se tutti i proprietari avessero rispettato la legge, la diminuzione degli affitti sarebbe stata superiore agli otto punti percentuali.

Conclusioni simili risultano dalla Catalogna, dove il controllo degli affitti è stato in vigore per un anno e mezzo, prima di essere annullato dal Tribunale costituzionale (e sostituito dalla timida Ley de Vivienda del governo Sánchez). I prezzi sono scesi del cinque per cento già dai primi tre mesi di regolamentazione, secondo i dati dell’Istituto Catalano del Suolo. Naturalmente, i proprietari hanno reagito riducendo i contratti indefiniti e stipulando molti più contratti temporanei, che il governo aveva iniziato a regolare quando è stato bloccato dal partito catalanista Junts, oltre che dai fascisti del Pp e di Vox. Altre situazioni sono ancora più complesse. A Vienna, per esempio, dove il settantotto per cento degli abitanti vive in affitto, e appena un terzo di questi è in affitto da privati, ci sono forme molto estese di regolamentazione dei prezzi: solo il sette per cento non è regolato. Eppure, negli ultimi anni i prezzi sono comunque saliti, portando il governo ad approvare un nuovo congelamento dei prezzi. In Olanda invece il sistema sembra funzionare bene, con un meccanismo centralizzato che calcola i prezzi, e che tiene fuori dalle regolamentazioni solo le case di lusso. Ci sono tribunali che sanzionano le violazioni, e tutti i contratti d’affitto sono diventati contratti permanenti. 

Insomma, far scendere gli affitti è una priorità assoluta, ma non si può credere che si possa fare con “soluzioni semplici” alla Marattin: serve un’azione combinata, in cui si colpisce in primo luogo il mercato libero, poi gli affitti brevi, poi altre forme di speculazione, come i grandi proprietari che tengono centinaia di case vuote, e che devono essere tassati. Dire “basta fare x per abbassare gli affitti” è la tipica soluzione “semplice, elegante e sbagliata” che permette di continuare a produrre i danni che si vuole contenere, magari anche a peggiorarli: stampare moneta per risolvere la crisi del debito, tagliare le politiche sociali per affrontare la recessione (in Grecia), imporre dazi per salvare posti di lavoro (in Usa), congelare i conti bancari per impedire la fuga di capitali (in Argentina), o immettere enorme quantità di moneta per far funzionare il sistema bancario malato dopo il 2008 (ovunque).

Il sistema delle abitazioni è complesso, perché nessuno può rimanerne fuori, e perché si basa su un bene già distribuito in maniera diseguale, cioè la terra. Non si può applicare astrattamente la legge della domanda e dell’offerta, perché non è un mercato competitivo, dove se aumenta l’offerta i prezzi scendono. La stessa metafora del “mercato” è fuorviante: si potrebbe paragonare più a un centro commerciale, dove i negozi dipendono tutti dallo stesso franchising, e un singolo operatore è in grado di influenzare tutti. L’offerta di case è un oligopolio, regolato da cartelli e da lobby, che sono sostenute dai governi, e che mantengono i prezzi alti mettendo sul mercato poche case alla volta e tenendone chiuse migliaia di altre per usarle come deposito di investimenti e garanzie per ottenere nuovo credito.

Pensate a quanto ci siamo scandalizzati durante la pandemia, quando alcuni commercianti mettevano sul mercato piccole quantità di mascherine e amuchina per far alzare i prezzi, e vendere a otto euro quello che sarebbe dovuto costare pochi centesimi. Ma come! Sono beni di prima necessità, presidi indispensabili per la salute! Lo stato deve impedirlo! Bene, lo stesso ragionamento si applica alle case, che sono un bene di prima necessità, presidio di salute fondamentale, e che pochi speculatori mettono sul mercato in piccole quantità per tenere prezzi assolutamente insostenibili. Il controllo degli affitti è sicuramente un modo per iniziare a scalfire il dumping commerciale delle grandi lobby della proprietà, e deve diventare assolutamente una delle richieste prioritarie del movimento per la casa (come già annunciato dal sindacato Asia-Usb in un convegno a Roma).

Mentre facciamo crescere le campagne per il rent control, però, dobbiamo studiarne in dettaglio l’applicazione, gli effetti, le varianti, prendendo in considerazione tutti i fattori che possono far aumentare o diminuire gli affitti. Ci vuole un pensiero olistico, che rifiuta a priori gli “è semplice” alla Marattin, e che sia in grado di combinare un’azione politica decisa con un ragionamento scientifico complesso, capace di mettere in discussione anche quello che consideriamo ovvio. Come scrivono due economisti svedesi nello studio su cui si basa la nuova politica di rent control del governo svedese: “Il rent control ci riporta alla macroeconomia: se lo studi e non ti senti un po’ confuso, probabilmente non stai pensando lucidamente”. (stefano portelli)