Nella dinamica dei prezzi e del carovita in materia di alloggi e parcheggi nelle aree urbane – ma il fenomeno si sta estendendo a servizi pubblici di trasporto, logistica, beni culturali e persino sicurezza pubblica – il privato (che è quello che ha goduto di vantaggi fiscali o che ha approfittato delle maglie del financial project per acquisire diritti a rendite secolari) oltre a speculare nel suo legittimo interesse di fatto alza i prezzi di mercato di tutto il parco urbano. Così facendo si crea un circolo vizioso per la collettività e virtuoso per la rendita privata. In questa impresa troviamo di tutto, dai pesci piccoli che si inventano b&b o parcheggi improvvisati e fantasiosi, alle grandi immobiliari collegate a fondi finanziari. A questo aggiungerei il sospetto che in aree ad alta densità malavitosa la faccenda non possa non interessare chi ha denaro da “pulire”, magari investendolo in affari leciti e sicuri. Ma torniamo a un aspetto particolare della faccenda, e cioè la tanto da tutti vituperata spirale inflazionistica. Tutta la storia dei bonus e delle detrazioni ha sempre prodotto un mercato “su di giri”. Oggi questa logica è quella che governa il territorio. Provo a esaminarla. L’analisi del modo in cui le politiche pubbliche di vantaggio (agevolazioni fiscali, project financing, concessioni di lungo termine) e le logiche estrattive del privato alimentino una cascata inflazionistica sull’intero parco urbano si articola attraverso quattro dinamiche economico-spaziali fondamentali. La distorsione del Project Financing e la Rendita Posizionale La finanza di progetto (PPP) è nata teoricamente per sollevare gli enti pubblici dagli oneri finanziari di infrastrutture e servizi (parcheggi interrati, sistemi di trasporto, rigenerazioni). Nella pratica, spesso si trasforma in un meccanismo di privatizzazione dei profitti e socializzazione dei rischi. Concessioni ultradecennali: L’assegnazione di diritti gestionali per decenni (spesso 30-90 anni) garantisce al gestore privato una posizione di quasi-monopolio naturale in aree ad alta densità urbano-commerciale. Flussi di cassa garantiti: Nel caso dei parcheggi pertinenziali e stanziali, il gestore non estrae solo valore dalla tariffa oraria, ma monopolizza l’accesso al suolo. L’infrastruttura, originariamente pensata come servizio pubblico a standard urbanistico, diventa un cespite finanziario a rendita garantita. Dalla Rendita Parziale all’Effetto Trascinamento sui Prezzi (Spillover) Il fenomeno per cui l’aumento dei costi di un bene specifico (il posto auto o il canone di concessione) rialza i prezzi dell’intero mercato circostante segue una dinamica ben precisa. Scomposizione e valorizzazione dello spazio: Un’abitazione priva di parcheggio in una zona a sosta privatizzata e carissima subisce un deprezzamento relativo, oppure spinge i proprietari a inglobare il “costo della sosta” nel prezzo finale di vendita o affitto dell’immobile. Internalizzazione dei costi di mobilità: Se il costo mensile per parcheggiare passa — a causa delle logiche di massimo profitto del concessionario — da un prezzo calmierato a tariffe speculative di mercato, il valore d’uso dell’intero quartiere cambia. L’alloggio diventa accessibile solo a fasce di reddito più elevate, innescando processi di gentrificazione ed espulsione. Quando lo Stato o gli Enti Locali concedono detrazioni fiscali, scomputi di oneri di urbanizzazione o deroghe urbanistiche a favore di operatori privati con la giustificazione di “incentivare la rigenerazione”, si verifica spesso un paradosso economico. L’effetto Capitalizzazione: Il vantaggio fiscale ottenuto dal costruttore/sviluppatore non si traduce in un prezzo finale più basso per il cittadino o l’inquilino. Al contrario, viene assorbito all’interno del margine di profitto o incorporato nel valore patrimoniale dell’immobile (capitalizzazione del beneficio). Effetto “Segnale di Mercato”: Quando un intervento privato sponsorizzato o agevolato fissa un nuovo prezzo standard (es. garage a prezzi proibitivi o canoni concordati solo nominalmente), i proprietari circostanti adeguano le proprie pretese economiche al rialzo, assumendo quel picco speculativo come nuovo prezzo di equilibrio del quartiere. Il passaggio dall’urbanistica tradizionale alla finanziarizzazione della città ha trasformato il territorio in una classe di investimento. I parcheggi e gli immobili non vengono più valutati per il loro valore d’uso (soddisfare il bisogno abitativo o di sosta), ma come rendite finanziarie attualizzate. L’operatore economico che si assicura un diritto secolare su un nodo strategico della città usa quella posizione di rendita per condizionare la pianificazione locale. Poiché il capitale cerca il massimo rendimento, la rendita estratta dalle infrastrutture “a maglie larghe” fa da volano alla speculazione immobiliare residenziale e commerciale, trasformando la città da bene comune a macchina per l’estrazione di plusvalore. Un male necessario? Nient’affatto! Basterebbe regolamentare realmente il partenariato pubblico privato, riequilibrandolo. E introdurre elementari strumenti di governance pubblica. Quali? Clausole di prezzo massimo di cessione/locazione vincolanti e permanenti sui beni realizzati in PPP o con agevolazioni fiscali. Piani per la mobilità e l’alloggio che trattino la sosta e l’abitazione come servizi di interesse generale (SIEG), sottraendoli alla contrattazione speculativa di puro mercato. Tassazione e cattura della plusvalenza urbana (value capture), per restituire alla collettività la rendita generata da infrastrutture e trasformazioni pubbliche. Può far contenti tutti? Ovvio che no. Ma “tutti”, se non è una presa per i fondelli, può essere obiettivo perfettibile, mentre quello attuale è una truffa ai danni della collettività. Michele Ambrogio

Il pagamento dell’affitto rappresenta per gli italiani la spesa più problematica (44,3%), seguono mutuo (32%), bollette (29,1%) e spese mediche (24,9%). Il 23,8% degli italiani riesce a mettere da parte risparmi, mentre il 35,4% è costretto ad attingere ai propri risparmi per arrivare a fine mese e, quasi il 60%, riporta difficoltà nell’arrivare a fine mese. Di fronte alle difficoltà economiche, il ricorso alla famiglia d’origine rappresenta la soluzione più impiegata (29,2%). Un’altra strategia diffusa riguarda il ritardo nei pagamenti: il 20,8% dei cittadini ha pagato le bollette con forte ritardo, mentre il 19,3% dichiara ritardi nel pagamento delle tasse, delle rate condominiali (16,4%) e dei conti aperti presso commercianti locali (11%). Sono alcuni dei dati emersi dalla 37a edizione del Rapporto Italia 2025 di EURISPES. “I risultati dell’indagine sui comportamenti di consumo delle famiglie italiane, si legge nel Rapporto, mostrano una realtà ancora attraversata da pratiche di contenimento e riorganizzazione della spesa, che non riguardano soltanto i consumi accessori, ma toccano ambiti centrali della quotidianità, come la salute, la cura personale e la gestione domestica. L’ampio ricorso alla rateizzazione, l’utilizzo crescente di piattaforme digitali per dilazionare i pagamenti e la rinuncia a prestazioni sanitarie o a servizi di sostegno familiare delineano un quadro in cui la sostenibilità economica è affidata sempre più a strumenti flessibili e a strategie difensive”. Sul fronte dell’inflazione, la maggior parte degli italiani riferisce prezzi in aumento (84,1%), seppur con differente intensità. Per contenere le spese, gli italiani rinviano uno o più acquisti necessari (59,5%), rinunciano alla babysitter (54%), riducono le uscite (50,1%), e tagliano su viaggi o vacanze (50%). Molti (45,3%), pur avendone necessità, hanno dovuto fare a meno dell’aiuto di una badante. Non manca chi ha rimandato lavori o ristrutturazioni in casa (38,2%) o ha deciso di pagare in nero alcuni servizi come ripetizioni, riparazioni, assistenza domestica, medici, ecc. (37,5%) e poco meno (37,2%) sono quanti hanno invece rinunciato ad altre forme di aiuto domestico, come il personale per le pulizie o il giardiniere. Nell’ultimo anno, più della metà degli italiani (53,4%; il 31,4% una/qualche volta, il 16,5% spesso, il 5,5% sempre) si è servito della rateizzazione dei pagamenti soprattutto per l’acquisto di elettrodomestici (44,5%), di auto/moto (42,5%) e tecnologia, televisori, smartphone, tablet (42,3%). L’uso delle piattaforme e app (es. Klarna, Scalapay, Clearpay, Paypal, Satispay, ecc.), che consentono la rateizzazione senza interessi, è ormai diffusissimo (65,3%). La necessità di contenere le uscite porta spesso a dover rinunciare a spese necessarie per la salute e il benessere personale: il 28,2% degli italiani ha rinunciato a cure/interventi dentistici, il 27,2% ad effettuare controlli medici periodici e di prevenzione, il 22,3% a visite specialistiche per disturbi/patologie specifiche e il 18,1% a terapie o interventi medici. Qui per approfondire e scaricare il Rapporto dell’EURISPES: https://eurispes.eu/news/risultati-rapporto-italia-2025/. Il XXI Rapporto di Antigone sulle condizioni di detenzione dal titolo “Senza respiro” ancora una volta, invece, lancia l’allarme sull’“esplosione del sovraffollamento” nelle nostre carceri: al 30 aprile 2025 erano 62.445 le persone detenute nelle carceri italiane. A fronte di queste presenze la capienza regolamentare è di 51.280 posti, un dato addirittura in lieve calo rispetto alla fine del 2024, e dunque il tasso di affollamento ufficiale sarebbe del 121,8%. Però i posti non disponibili per inagibilità o ristrutturazioni sono almeno 4.500, e dunque il tasso medio effettivo di affollamento è almeno del 133%. Delle 189 carceri italiane quelle non sovraffollate sono ormai solo 36, mentre quelle con un tasso di affollamento uguale o superiore al 150% sono ormai 58. A fine marzo 2023 erano 39. Il sovraffollamento, che come sempre si presenta prima nella Case Circondariali del nord Italia, si sta diffondendo in tutto il resto del paese. “Nel mese di aprile, si legge nel Rapporto, ci sono stati 164 detenuti in più del mese precedente. Se si pensa che le nostre carceri hanno una capienza media di circa 300 posti, significa che la popolazione detenuta sta crescendo dell’equivalente di un nuovo carcere ogni due mesi, un dato esorbitante per poter pensare di rispondere con una qualunque strategia di edilizia penitenziaria. Un carcere di 300 posti costa in media 30 milioni di euro. L’edilizia non può essere la soluzione, salvo non si chieda ai cittadini un impegno fiscale straordinario”. E mentre il Governo introduce nuovi reati e alza le pene per molti di quelli già previsti, Antigone sottolinea che “nel periodo 2018-2023 si rileva una generale diminuzione dei delitti commessi e denunciati”. Antigone lancia l’allarme anche sul rischio di “privatizzazione dell’esecuzione penale”. Nel Rapporto si legge: “Il cosiddetto decreto carceri dell’agosto 2024 istituisce un elenco di strutture residenziali idonee all’accoglienza e al reinserimento sociale. Se appare lodevole l’intenzione di facilitare l’accesso a misure alternative a quei detenuti che non dispongono di un domicilio adeguato, appaiono tuttavia ambigue le modalità in cui ciò si prevede, andando a soggetti privati non solo l’accoglienza ma anche il reinserimento sociale. Si cita esplicitamente il regime di detenzione domiciliare, una forma di detenzione a tutti gli effetti, sebbene in privata dimora. Quando la privata dimora appartiene a un soggetto privato che riceve fondi pubblici per la reintegrazione sociale del condannato, il risultato somiglia molto a un carcere privato”. Antigone lancia 3 proposte per ridurre il sovraffollamento: 1. Sono poco più di 17.000 i detenuti che devono scontare un residuo pena inferiore ai due anni. Con un atto generale di clemenza di soli 24 mesi il sistema tornerebbe a respirare. 2. I consigli di disciplina in ciascun istituto potrebbero riunirsi in forma straordinaria e sollecitare provvedimenti collettivi di grazia e di concessione di misure alternative per tutti coloro che hanno da scontare meno di due anni. 3. Prevedere un divieto di carcerazione, salvo casi eccezionali, se non c’è un posto regolamentare in carcere. Qui il Rapporto di Antigone: https://www.rapportoantigone.it/ventunesimo-rapporto-sulle-condizioni-di-detenzione/. Giovanni Caprio