Il patrimonio di edilizia pubblica nella Relazione del CNEL sui servizi pubblici 2026
Nel 2021 l’offerta italiana di alloggi per studenti copriva appena il 2,2% degli
iscritti, circa 41 mila posti. Per raggiungere entro il 2030 il 18% di
riferimento della media europea, al termine del PNRR mancherebbero 235.887
posti, il 70% dell’obiettivo, con un fabbisogno stimato in 4,7 miliardi di
euro. Lazio (45.911 posti e 916,7 milioni), Campania (32.280 e 764,3 milioni) e
Lombardia (35.096 e 700,7 milioni) concentrano circa metà delle risorse
necessarie. E per quanto riguarda il patrimonio di edilizia residenziale
pubblica siamo fermi al 2,7% dello stock abitativo italiano, contro il 17% della
Francia e il 29% dei Paesi Bassi. L’Italia dispone quindi di uno dei patrimoni
pubblici più modesti dell’Europa occidentale e questa situazione è il risultato
di molteplici fattori.
Sono alcuni dei dati della Relazione annuale sui servizi pubblici 2026 del
Consiglio nazionale dell’economia e del lavoro (CNEL), presentata di recente e
indirizzata al Parlamento e al Governo.
> “Negli ultimi decenni, si legge nella Relazione, gli investimenti pubblici
> destinati alla costruzione di nuovi alloggi sono progressivamente diminuiti,
> mentre parallelamente è cresciuta la domanda abitativa, alimentata da fenomeni
> quali l’aumento delle famiglie unipersonali, l’invecchiamento della
> popolazione, l’incremento della povertà, la crescita del costo delle
> locazioni, la maggiore mobilità lavorativa, la riduzione della capacità
> reddituale delle famiglie. La conseguenza è evidente: l’offerta pubblica è
> rimasta sostanzialmente stabile mentre la domanda è aumentata in maniera
> costante. Non sorprende pertanto che le graduatorie comunali continuino ad
> allungarsi e che migliaia di nuclei familiari rimangano esclusi dall’accesso
> ad un’abitazione a canone sostenibile”.
Oltre alla limitata consistenza quantitativa, il patrimonio pubblico italiano
presenta una seconda criticità: la vetustà degli edifici. L’analisi dell’epoca
di costruzione evidenzia infatti come oltre il 70% degli alloggi ERP sia stato
edificato tra il secondo dopoguerra e il 1990. Più precisamente: 13,4% costruito
prima del 1948; 31,8% tra il 1948 e il 1974; 39,5% tra il 1975 e il 1990; 13%
tra il 1991 e il 2010; appena il 2,3% è stato costruito dopo il 2011. Inoltre,
poco meno del 9% degli alloggi, 60.730 unità, non è assegnabile, quasi sempre
perché richiede manutenzione straordinaria, mentre decine di migliaia di
famiglie restano in attesa di una casa. L’incidenza va dall’1,65% della Campania
al 21,66% della Liguria.
> “Oltre 61.300 alloggi ERP risultano oggi sfitti, si legge nella Relazione, non
> per assenza di domanda abitativa, ma perché necessitano di interventi di
> manutenzione straordinaria per poter essere nuovamente assegnati. Si tratta di
> una delle contraddizioni più rilevanti dell’intero sistema italiano: da una
> parte migliaia di famiglie attendono un’abitazione pubblica, dall’altra
> migliaia di alloggi rimangono inutilizzati per insufficienza delle risorse
> economiche necessarie al loro recupero. È proprio su questo punto che emerge
> con forza la necessità di individuare nuovi modelli di sostenibilità
> finanziaria”.
Una manutenzione che, si sottolinea nella Relazione, assume una funzione
strategica: ogni alloggio recuperato amplia l’offerta effettiva senza nuovo
consumo di suolo e con tempi generalmente inferiori a quelli richiesti dalla
costruzione ex novo. Nell’82,3% dei casi rilevati, l’investimento di
manutenzione straordinaria è inferiore a 30.000 euro per alloggio, con un costo
medio stimato di circa 20.000 euro per unità. Il recupero del patrimonio
esistente può quindi produrre valore abitativo, sociale e ambientale, ma
richiede programmi pluriennali, risorse stabili, capacità progettuale e di
appalto e un monitoraggio puntuale dei tempi necessari per restituire gli
alloggi al servizio.
> “L’analisi del patrimonio dell’ERP italiana, si legge nelle conclusioni del
> capitolo della Relazione relativo all’Edilizia residenziale pubblica,
> restituisce un quadro caratterizzato da un apparente paradosso, con Aziende
> Casa che amministrano uno dei più grandi patrimoni immobiliari pubblici del
> Paese costituito da oltre 823.000 alloggi e una presenza capillare su tutto il
> territorio nazionale. Tale patrimonio risulta quantitativamente insufficiente
> rispetto ai bisogni abitativi, fortemente datato e gravato da un rilevante
> fabbisogno manutentivo. La sfida del prossimo decennio non sarà soltanto
> costruire nuove abitazioni, ma soprattutto preservare, valorizzare e
> rigenerare il patrimonio esistente. Per riuscirci sarà necessario dotare gli
> enti gestori di strumenti finanziari e modelli di gestione capaci di garantire
> stabilità economica e continuità degli investimenti. In questa prospettiva, il
> rafforzamento dell’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) rappresenta una delle
> leve più promettenti per assicurare nuove risorse senza snaturare la missione
> pubblica delle Aziende Casa”.
Qui la Relazione:
https://www.cnel.it/media/docs/default-source/news-documents/cnel_relazione-servizi-pa-2026.pdf?sfvrsn=271c3feb_1&Status=Master&download=true.
Giovanni Caprio