Come si sviluppano le città: dal palazzinaro di ieri al manager finanziario di oggi
di Paolo Gelsomini
Ospitato da ESC Atelier, uno storico spazio autogestito in via dei Volsci nel
popolare quartiere di San Lorenzo a Roma, si è svolto lo scorso 4 febbraio il
quinto incontro organizzato da Roma Ricerca Roma sul tema della Rendita urbana e
Finanziarizzazione. Un tema decisivo per capire dove sta andando l’urbanistica
oggi, come si stanno trasformando le città, quale è il nuovo rapporto tra
pianificazione urbana ed investitori privati.
Sono intervenuti, coordinati da Alessandra Valentinelli di Roma Ricerca Roma e
da Alessandro Torti di Esc Atelier Autogestito: Antonio Longo, urbanista del
Politecnico di Milano; Lucia Tozzi giornalista e ricercatrice; Walter Tocci
consulente del Sindaco per il progetto CArMe; Barbara Pizzo dell’Università La
Sapienza di Roma e di Roma Ricerca Roma; Maria Kaika dell’Università di
Amsterdam.
Si è trattato di un incontro ricco di definizioni concettuali, di ricostruzioni
storiche, di analisi critiche. Vale veramente la pena di riassumere tutto questo
con un articolo che contiene i punti salienti dell’incontro per capire di più su
rendita finanziaria e sviluppo urbano.
Come si inserisce la rendita finanziaria nello sviluppo urbano? Innanzitutto i
fondi finanziari immobiliari ricercano le tipologie edilizie più remunerative
come alberghi e studentati di lusso, grandi centri commerciali, uffici di
rappresentanze prestigiose, parcheggi. Si costruiscono beni economici avulsi dal
molteplice tessuto sociale urbano per creare profitti, non servizi per la città
e per i bisogni dei cittadini. Si sviluppa così una città fatta di frammenti,
senza piani strutturati capaci di legare e mettere a sistema case, servizi,
spazi pubblici, attività economiche, mobilità.
Con questo tipo di sviluppo si moltiplicano le diseguaglianze ma, lontano da
ogni principio di pianificazione democratica, si moltiplicano cambi di
destinazione d’uso, deroghe, monetizzazione degli standard urbanistici, che
cessano così di essere l’elemento che assicurava una quota programmabile di
verde, scuole, parcheggi, reti di infrastrutture. Insomma, il Piano da variante
indipendente e fattore regolativo dello sviluppo diventa una variante dipendente
dalla necessità di profitto legato non ad attività produttive ma ad operazioni
meramente finanziarie, legate unicamente alla rendita che cresce all’ombra di
grandi interventi di trasformazione urbana che prendono l’accattivante nome di
rigenerazione urbana.
I Piani oramai non riescono a controllare le trasformazioni indotte dalle grandi
operazioni finanziarie. La Rigenerazione urbana spesso si riduce ad operazioni
di demolizione e ricostruzione con premialità di cubatura. Non c’è bisogno di
compiere illegalità, c’è scritto nelle leggi regionali e nelle delibere
comunali.
Lo strumento principe è costituito dal Progetto di Finanza. Si opera su pezzi di
città, su aree degradate ma anche su spazi appartenenti ad ecosistemi
regolarmente distrutti come distrutti sono i vincoli, orpelli oramai considerati
“insopportabili” da pezzi di amministrazione e portatori di interessi privati,
come insopportabili sono considerati gli standard urbanistici. Lo stesso termine
“Urbanistica” è quasi del tutto scomparso e lo sviluppo della città è sempre più
inteso, non come progresso di un vasto contesto di comunità urbana, ma come
occasione di attrazione dei grandi investitori internazionali, dei Fondi
finanziari.
Che rapporto ha questo tipo di sviluppo con il Piano urbanistico comunale? E con
quello dell’Area vasta? Perché non si riesce ad andare oltre i confini comunali?
A Milano, per esempio – come ha ricordato Antonio Longo – anche nella mobilità
non si è tenuto conto della Città metropolitana di oltre 3 milioni di abitanti,
né dell’area metropolitana delle relazioni interurbane che conta oltre 6 milioni
di abitanti. Evidentemente il cuore della rendita finanziaria era il Comune di
Milano che conta poco più di un milione e trecentomila abitanti.
Quale è il contributo dei privati agli obiettivi pubblici? Gli oneri di
costruzione e gli oneri legati alla valorizzazione immobiliare. Vediamo qualche
esempio. Faceva presente Walter Tocci che a Roma, nell’area di Bufalotta,
l’operatore ha ottenuto una rendita del 106% rispetto ai costi di costruzione
versando al Comune solo il 6% della valorizzazione, quattro volte in meno delle
tasse pagate da un operaio. E il caso di Bufalotta non è certamente isolato.
Oramai non c’è più bisogno dell’illegalità o del rapporto corruttivo con la
politica. Basta la disinvolta pratica urbanistica corrente.
Che fare dunque? Standard urbanistici, vincoli ecosistemici, regolamenti urbani,
codice civile, codice dei beni culturali, leggi urbanistiche: questo è
l’impianto giuridico-urbanistico che costituisce un grande ostacolo alla
diffusione della finanziarizzazione dello sviluppo urbano e che occorre
difendere. Ma tarda oggi a partire un discorso pubblico urbano sulla ricaduta
nefasta della rendita sullo sviluppo delle città. O meglio, un discorso più o
meno per iniziati parte solo dopo lo scoppio di scandali pubblici,
dell’inchiesta di un magistrato.
L’attenzione della pubblica opinione dura qualche giorno, come fatto di cronaca,
e poi si ricomincia normalmente, come normale è considerata la rendita
finanziaria che governa i processi urbani. Non c’è quella mobilitazione
collettiva che negli anni ’60-’70 si opponeva alle speculazioni della vecchia
rendita fondiaria, quella detta “di posizione” o “marginale”, dei proprietari di
terreni agricoli che aspettavano l’avvicinarsi della città che portava anche
acqua, luce e fognature per vedere balzare di colpo il valore del loro terreno
trasformato da una variante in terreno fabbricabile. Era l’epoca dei
“palazzinari”. Oggi non si citano più i palazzinari ma si parla di
finanziere-costruttore che opera con il progetto di finanza all’interno della
nuova “urbanistica contrattata”, costellata di accordi tra il pubblico e il
privato, dove è quasi sempre il privato a scegliere luogo, tipologia, modalità.
E’ questo il prezzo che il pubblico deve pagare per attirare i capitali dei
Fondi internazionali che determinano la quantità e la qualità dello sviluppo
della città?
Nei primi anni ’80 si registrano le prime avvisaglie della finanziarizzazione.
La figura del palazzinaro della rendita immobiliare e di posizione viene
sostituita dal manager immobiliarista. Il Fondo immobiliare decreta la fusione
tra il mattone e la finanza. Alla fine degli anni ’90 le grandi famiglie
industriali, come a Milano, mettono a frutto i capitali destinati all’attività
industriale investendoli in fondi finanziari che hanno governato e continuano a
governare quello che resta dell’urbanistica pubblica. La bolla del 2008 fa
inceppare il “turbocapitalismo”. Una crisi che ha reso visibile il rapporto
perverso tra economia di carta e il mattone.
Oggi la rendita finanziaria costituisce l’elemento prevalente del capitalismo e
vale più del profitto di impresa senza neanche avere il merito sociale
dell’impresa. Il mercato dell’edilizia non è più regolato dai costi e dai
legittimi profitti attesi dall’impresa edile, ma dalla rendita finanziaria che
stravolge finalità sociali ed aumenta i prezzi delle case ed anche degli
affitti, gravati da un altro tipo di rendita costituita dai grandi operatori
internazionali che trasformano interi blocchi di abitazione per famiglie in case
vacanze.
Serve una vera e propria contro-egemonia, cambiare radicalmente punto di vista
sul futuro della città e promuovere uno sviluppo che riconosca e restituisca ai
cittadini il valore urbano che loro stessi hanno creato e quotidianamente
creano.
Questo il punto di vista di Barbara Pizzo, che questi concetti ha espresso nel
suo libro “Per non morire di rendita”, libro che Tocci considera necessario per
costruire una coscienza critica collettiva contro questa deriva, come necessario
ai movimenti degli anni ’60 e ’70 fu “Roma Moderna” di Italo Insolera, che stava
sugli scaffali di tutti i Comitati di Quartiere e le sezioni di Partito.
Nell’altro secolo – ricorda ancora Tocci- anche il cinema ha prodotto prese di
coscienza sulle periferie assaltate dalla speculazione edilizia, sui borghetti
romani, sulle mani sulla città di Napoli. Ed oggi? E’ di nuovo tutto da
costruire.
Infine, pensando a Donald Trump e ai suoi sogni di ricostruzione edilizia per
ricchi dall’Ucraina a Gaza, una battuta amara di Tocci: “I palazzinari sono
diventati capi di Stato”.
Che sia questo il destino delle istituzioni anche in Europa, anche in Italia?
Paolo Gelsomini
10 febbraio 2026
Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com